摘要：在司法实践中，前期物业服务合同中仲裁条款的效力是否及于全体业主、是否存在前置要件存在不同的裁决思路，从而导致不同的裁决结果。本案例从司法实践出发，研究了民法典第九百三十九条的立法渊源、法律解释等，认为仲裁条款的效力及于全体业主系源于法律的直接规定。同时针对目前司法实践对仲裁独立性的解释，提出了审理实践建议。

关键词：前期物业服务合同；管辖；仲裁同意

【案情简介】

2007年5月14日，A公司与开发商签订《前期物业服务合同》，合同期限自2007年5月24日起至2010年5月23日止。合同第四十四条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政部门申诉，也可选择以下方式解决：重庆仲裁委员会仲裁。”合同签订后，A公司进场为小区提供物业服务。合同期满后，该小区业主未再签订另外的物业服务合同，原《前期物业服务合同》继续履行，A公司继续为案涉小区提供物业服务。

2009年12月26日，B在XX区规划和自然资源局办理XX市土地房屋权属登记，确认案涉房屋属于B所有，并于同年入住案涉小区。自2009年入住至2017年6月1日，B均按期足额缴纳了物业费、公摊水电费等费用。自2017年6月1日起至2022年1月31日止，B共欠付物业费7,819.84元、公摊水电费380元。据此，A公司提起仲裁。

2022年6月6日，B向本会提交管辖权异议，认为其未与申请人签订有效的物业服务合同，不同意本案的仲裁管辖。2022年8月18日，本会作出《裁决书》，决定本会具有管辖权，详细阐述了本会具有管辖权的法律依据与事实依据，并支持申请人的仲裁请求。

【争议焦点】

1.前期物业服务合同中仲裁条款的效力

2.民法典第三百九十三条的前置要件

【裁决结果】

仲裁庭认为有管辖权，并支持申请人的全部仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十八条，“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”因此，前期物业服务合同对全体业主具有约束力。但有些裁决认为，对业主具有约束力的法源在于债权债务的概括性转让。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第九条的规定：债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。因此，鉴于仲裁条款的独立性，受让人不清楚仲裁协议的，仲裁条款应对受让人无效。

【案例评析】

一、前期物业服务合同中仲裁条款的效力渊源

就目前的学术争议及司法实践而言，前期物业服务合同中仲裁条款的效力渊源存在两种观点：第一，效力源于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第九条的规定；第二，仲裁条款的效力源于《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的直接规定。但探寻立法渊源、法律解释、司法实践后可得，第二种观点更具有说服力。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”该规定并未排除争端解决条款的适用，也未对争端解决条款加以限制条件。

从法律解释角度，《民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”《民法典》第九百三十九条即是第四百六十五条的例外规定，即非合同当事人时，在法律明确规定下，可使某类特定的合同对其具有法律约束力。这种特殊的拟制情况表明前期物业服务合同对全体业主产生效力的法理并非是业主与物业公司的合意，而是法律的直接规定。  

从立法渊源来看，该规定源自于2009年出台的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 两相比较，《民法典》第九百三十九条在“约束力”之前增加了“法律”二字，也更加强调前期物业服务合同对业主约束力的法律强制性。

从司法判例的角度，根据近几年各地中级人民法院对以本案同样理由申请撤销仲裁裁决的《裁定书》，各地中级人民法院均认为前期物业服务合同中的仲裁条款对业主产生直接的法律约束力。例如，根据山东省东营市中级人民法院于2023年6月6日作出的（2023）鲁05民特11号《民事裁定书》，申请人以未签字确认、不知晓仲裁条款为由申请撤销仲裁，该院认为双方签订的前期物业服务合同针对所有业主发生法律效力，驳回了申请人的撤销仲裁裁决申请。除此之外，江苏省无锡市中级人民法院于2022年10月31日作出的（2022）苏02民特126号《民事裁定书》、广东省中级人民法院于2018年7月23日作出的（2018）粤01民特397、398、399、400号《民事裁定书》等均认为前期物业服务合同中的仲裁条款对全体业主产生约束力。

综上，无论是从法律解释层面、立法渊源角度还是司法判例借鉴等，都可以证明前期物业服务合同中仲裁条款的效力来源于法律的直接规定，应对全体业主产生法律约束力。

但同时，部分法院认为前期物业服务合同的仲裁效力源于债权债务的概括转让。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第九条规定：债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。故有的法院以业主对前期物业服务合同不知情为由认定前期物业服务合同无效。北京市第四中级人民法院在（2021）京04民特747号《民事裁定书》中认为，前期物业服务合同效力及于全体业主的规定，系源于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受，即建设单位同物业买受人签订房产买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，业主因购买房产，概括受让前期物业服务合同的权利义务。因本案当事人无从知晓前期物业服务合同中仲裁条款的存在，故仲裁条款对当事人不发生法律效力。该解释强调了仲裁条款的独立性，有一定的合理性，故也对仲裁实践具有指导意义。

二、仲裁实践中是否需要前置要件

首先，仲裁条款效力及于当事人不受是否为合同当事人的约束。根据《民法典》第九百三十九条，前期物业服务合同是建设单位依法与物业服务人订立的合同。前期物业服务合同的签订与业主购房入住具有时间差，业主并不会参与该合同的订立，但这并不影响业主承受该合同的约束力。故以业主未在前期物业服务合同中签字为由认定仲裁条款不产生法律约束力没有法律依据和事实依据。

其次，难以确定当事人是否知晓前期物业服务合同。根据《物业管理条例》（2007年修订，已失效）第25条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《重庆市物业管理条例》（2009版，已失效）第四十一条：“建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明”。另根据《重庆市商品房买卖合同（示范文本）》第二十一条，“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”由此可知，建设单位在销售时应以将前期物业服务合同告知当事人。

除此之外，在实践中还要考虑当事人入住时间、接房手续、是否曾经缴纳过物业费、公摊水电等费用。若当事人入住时间较久，则自述的不知晓《前期物业服务合同》的观点存疑。若当事人不知晓该《前期物业服务合同》，其也可要求物业出示。若当事人既不要求物业公司出示《前期物业服务合同》，又在不知晓《前期物业服务合同》的情况下按照合同约定缴纳了多年物业费，有违生活常理。

物业服务合同纠纷涉及民生问题，具有涉及面广、矛盾多、社会影响大等特点。若要完全遵循仲裁自愿原则，则需要物业公司与每个业主签字确认其同意仲裁条款，或与每个业主单独订立附有仲裁协议的物业服务合同，但这不仅降低了经济运转效率，也违背了民法典中对通过认可前期物业服务合同对全体业主来减少社会矛盾的立法原意。除此之外，在业主尚未成立业主委员会签订新物业服务合同的情况下，若坚持“明知才生效”原则，则未经一手房业主告知的二手房业主则会处于“真空”状态。因此，从现实履行及利益权衡的角度，在第九百三九条前添加明知才生效的要件难以平衡共同利益和个体利益，也不具有现实可操作性。

【结语和建议】

《民法典》第九百三十九条并未分割前期物业服务合同的实体条款和争端解决条款，表明仲裁条款及于全体业主系源于法律的直接规定，而非源于债权债务的概括性转让。但现在的司法实践表明，有部分中院认为仲裁条款的约束力系源于债权债务的概括性转让，并以业主明知作为前提要件。该说法有一定的合理性，也表明了司法实践中对仲裁独立性解释的一种新风向。因此，在仲裁审理实践中，建议还需查明业主的接房手续及是否知晓前期物业服务合同。