作者：重庆仲裁委员会仲裁秘书 · 陈雨

摘要：因物权登记不规范，不少案件仍存在抵押登记的担保范围与合同约定不一致的情形，在民法典及担保制度解释实施后，实务中存在是否应当直接依据抵押登记的信息来认定担保范围的争议。本文旨在通过对抵押登记不规范的真实案例进行分析，探求案涉抵押真实意思，明晰担保范围与债权数额的概念，厘清一般抵押与最高额抵押的认识误区，以期对类似案件有一定的指导作用。

关键词：担保物权担保范围债权数额抵押登记

【案情简介】

2021年4月20日，申请人作为贷款人（乙方），被申请人作为借款人（甲方），双方签订了《贷款合同-房屋抵押》约定如下：

申请人向被申请人提供贷款，贷款金额为350,000元，贷款用途仅限用于被申请人生产经营。还款起止日期为2021年4月21日起至2022年4月21日止；贷款利率及计算方式为先息后本，贷款利率为17.04%/年，按自然月度偿还利息，各月应付利息=贷款本金×月利率，到期一次性偿还本金。若被申请人未按照本合同约定足额、按期偿还贷款本息的，除须依据本合同约定继续履行还款义务外，还须依据本合同约定，支付相关逾期违约金、罚息、提前还款补偿金等。

被申请人如出现违约情况，申请人停止发放贷款、宣布贷款提前到期以提前实现债权、要求被申请人立即归还贷款本息、逾期违约金（如有）、罚息（如有）及其他本合同项下被申请人应付款项。逾期违约金的计算方式为：贷款剩余金额×0.066%/日；被申请人如不按期偿还任一期贷款本息或其他本合同项下应付款项（包括申请人提前实现债权的），申请人可立即处置抵押物或质押物；因被申请人违约，申请人采取维权措施所产生的费用（包括但不限于调查费、诉讼费、仲裁费、执行费、公证费、担保费、保全费、律师费、评估费、鉴定费等）由被申请人承担；凡因本合同引起的或与本合同相关有关的任何争议，均提交至重庆仲裁委员会按照案件受理时该会仲裁规则适用简易程序进行审理。

2021年4月20日，申请人作为抵押权人（乙方），被申请人作为抵押人（甲方），双方签订了《抵押合同-房屋抵押》（以下简称《抵押合同》），该抵押合同约定如下：

本抵押合同所担保的主合同是指甲乙双方于2021年4月20日所签署的《贷款合同-房屋抵押》以及对其所做的任何有效修订与补充；本抵押合同所担保范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、送达费、手续费等申请人实现债权的费用。其中被担保债权数额为人民币（大写）叁拾伍万元整；抵押物为抵押物清单所列即重庆市XX区XX路XX号XXX幢X-X-1号房产〔房产证号：渝（201X）XX区不动产权第0004X2X7X号〕；凡因本合同引起的或与本合同相关有关的任何争议，均应提交重庆仲裁委员会适用简易程序进行审理。

2021年4月22日，重庆市XX区规划和自然资源局为申请人和被申请人办理了登记号为渝（2021）XX区不动产证明第0004X3X0X号的《不动产登记证明》，载明被申请人将其名下坐落于重庆市XX区XX路XX号XXX幢X-X-1号房产〔房产证号：渝（201X）XX区不动产权第0004X2X7X号，抵押面积148平方米〕向申请人提供抵押担保，担保债权数额为350,000元。

2021年4月21日，申请人委托XX支付有限公司向被申请人指定账户转款350,000元，同日，被申请人向申请人出具《借款借据》。

被申请人在贷款发放后，自2021年5月21日起至2021年11月21日均按照《贷款合同》约定向申请人偿还了利息，但是自2021年12月21日起开始逾期欠息，2022年4月21日开始出现本金逾期，截止庭审前，被申请人拖欠本金350,000元，拖欠自2021年11月22日起至2022年4月21日止借款期限内的利息24,850元及逾期后的逾期违约金。

申请人提出如下仲裁请求：（一）请求裁决被申请人偿还申请人借款本金人民币350,000元；（二）请求裁决被申请人支付期内利息54,970元；（三）请求裁决被申请人向申请人支付逾期违约金(以剩余本金人民币350,000元作为基数，按每日0.066%计算，自2022年4月22日起计至所有款项实际清偿日止)（截止2022年9月6日暂计32,340元）；（四）请求裁决申请人为本案支出的律师费27,748元由被申请人承担；（五）请求裁决申请人对被申请人名下位于重庆市XX区XX路XX号XXX幢X-X-1号房产拍卖变卖所得价款在上述债权范围优先受偿；（六）本案仲裁费用和实现债权的所有费用由被申请人承担。

【争议焦点】

案涉抵押担保范围是否应当以抵押登记中记载的被担保债权数额350,000元作为申请人优先受偿的限额。

【裁决结果】

（一）被申请人向申请人偿还借款本金350,000元，并支付截止2022年4月21日的借款利息24,850元；（二）被申请人向申请人支付自2022年4月22日起至借款本息全部清偿之日止，以尚欠本金350,000元为基数，按每日0.066%计算的逾期违约金；（三）被申请人向申请人支付律师费27,748元；（四）申请人对被申请人所有的位于重庆市XX区XX路XX号XXX幢X-X-1号房产享有抵押权，在被申请人不清偿本裁决书所确定的债务款项时，申请人有权就上述抵押房产折价或者以其拍卖、变卖所得的价款在本裁决书裁定的第（一）至（三）项裁决款项范围内优先受偿。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第三百八十九条  担保范围包括债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

第四百条  设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

第四百零二条  以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第十五条最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。

登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。

第四十七条  不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

【案例评析】

案涉抵押担保范围是否应当以抵押登记中记载的被担保债权数额350,000元作为申请人优先受偿的限额，实为抵押登记载明担保范围与抵押合同约定担保范围的冲突。本裁决结论为：探求当事人的真实意思表示，明确担保范围以案涉《抵押合同》为准，即包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、送达费、手续费等申请人实现债权的费用，案涉《抵押合同》约定被担保债权数额35万元实为案涉本金数额35万元。现评析如下：

一、探求案涉抵押真实意思准确界定案涉担保的范围

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。本案中，案涉抵押担保范围是否应当以抵押登记中记载的被担保债权数额350,000元作为申请人优先受偿的限额，需要结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定当事人的真实意思表示。

首先，应当对案涉《抵押合同》约定担保范围作目的解释，被担保债权数额实为案涉本金数额。

目的解释是另一种情形的实质解释，指的是以立法目的作为根据以解释法律的一种解释方法。法律是人制定的行为规范，立法者制定法律不是任意性的、无缘无故的，必有其目的存在，因此解释法律时，应当把握此立法目的，不能违背此立法目的。按照文义解释，对法律条文的解释不能超过法条文字含义的最大射程，但由于文字含义本身具有多样性、变动性和模糊性，不一定都能准确反映立法者设置规则的目的，因此理解规则既要遵守民法概念的最大射程范围，更要根据规范目的反过来检视和解释规范概念。

案涉《抵押合同》约定的担保范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、送达费、手续费等申请人实现债权的费用，其中被担保债权数额为人民币（大写）叁拾伍万元整应当视为一个整体，结合2021年4月21日指定户转款350,000元的客观事实，可以限缩解释被担保债权数额实为案涉本金数额，并非最高额担保，且最高额担保系被担保债权发生期间的截止日为最高额保证的决算期，在该期日之前发生的债务余额为最高额保证的保证范围，最高额保证人在最高债权额限度内就担保期限内债权确定期发生的债务余额承担连带担保责任。故通过对案涉《抵押合同》担保范围予以目的解释，回归当事人签订抵押合同的真实意思表示，可以得出被担保本金数额为人民币（大写）叁拾伍万元的结论，而并非抵押人提供35万元最高额担保的意思表示。

其次，抵押登记“被担保的债权数额”35万元，并不能作为本案担保范围的直接依据。

抵押登记与抵押合同约定不一致现象客观存在，规范抵押登记需要较长的过渡期。2019年11月，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，根据登记是否规范确立了两分法的认定规则，即所在地区登记不规范的，以抵押合同约定认定担保物权的担保范围；所在地区登记规范的，则以登记的担保范围认定担保物权的担保范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条规定，最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。第四十七条规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。自然资源部于2021年4月6日下发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》明确了记载抵押担保范围；当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；修改不动产登记簿样式，在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”栏目，将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，办理案涉抵押时不动产登记机关对抵押登记薄还没有予以变更，未设置与民法典相一致的抵押登记项目。因此，本案对于抵押登记“被担保的债权数额”35万元，并不能作为本案担保范围的直接依据，裁定以案涉《抵押合同》约定担保范围为准。

二、普通抵押担保与最高额抵押的辨析

本案抵押登记载明担保范围与抵押合同约定担保范围的冲突，亦系对普通抵押担保与最高额抵押存在认识误区。

首先，担保债权数额与担保范围的法律解读。

民法典第四百条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。担保范围则指能请求优先受偿的债权范围，可依据当事人的约定而确定，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等，可以只包括上述范围内中的一项或几项，担保范围内的债权均能获得优先受偿。被担保债权数额是指主债权的金额。最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。也就是说在没有约定的情况下，最高额抵押中最高额范围与担保范围均指代主债权与从债权，抵押担保人可能承担的责任上限即最高担保额，抵押权人只能在约定的最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。一般抵押权从属于特定债权，除特别约定外，抵押权及于该特定债权的从债权，从债权实际金额不确定，抵押权可请求的金额上限自然无法确定。根据《民法典》的规定，为主债权设定抵押物权后，如主债权违约产生利息、违约金等，抵押权人可就该利息、违约金向抵押人主张权利。由于该部分金额无法事前确定，因此一般抵押权无明确的金额限制。本案中，案涉《抵押合同》约定被担保债权数额35万元实为案涉本金数额35万元，不能认定系最高额担保35万元。

其次，最高额抵押与普通抵押担保的区分。

最高额抵押是为一定期限内连续发生的债权提供抵押担保的一种担保方式，其区别于普通抵押担保的关键有两点：一是主债权的发生具有不确定性；二是担保人在约定的最高额限度内承担担保责任。实务中对“最高额”存在债权最高额和本金最高额两种观点。一是“债权最高额”，指主债权、利息、迟延利息及违约金等从债权合计所得受偿的债权最高限额。此种情形，最高额范围与担保范围一致，超过最高额部分的一切债权均不可享受优先受偿。二是“本金最高额”，仅指本金部分设有最高额限制。由于除本金外的利息、迟延利息和违约金也属于担保范围，因而超过该最高额部分的、债权本金以外的衍生债权仍可享受优先受偿。因此，从担保人最终承担责任的范围角度而言，“本金最高额”更加有利于债权人利益的保护，“债权最高额”则更加有利于担保人利益的保护。也就是说在考虑己方利益的角度，双方可对最高额范围与担保范围进行约定。若最高额范围仅包括本金，则通常的表述为“为本金不超过XX的债权担保”；若最高额范围包括本金及利息等从债权，则相应的表述为“为产生的全部债权提供不超过XX的担保”。同时，要提醒裁判者注意的是，在许多地区的最高额抵押登记系统中，有“被担保的债权数额”与“担保范围”两栏，但最高额抵押的最高额范围难以通过登记的方式体现。这时就需要裁判主体结合双方签订的《最高额抵押担保合同》的具体内容来探究当事人的内心真意，不能仅通过抵押登记来判断最高额范围。

三、限缩解释被担保债权数额的启示

抵押合同中对债权人及抵押人的权益应当平衡保护。“从亚里士多德以来，通过一定过程实现了什么样的结果才合乎于正义，一直是正义理论的中心问题。”综观人类法治发展史，实体正义原则始终被置于法治大厦的金字塔顶端，在合同领域亦不例外，而平等原则是实体正义原则最为重要的一个内容。

本案对于抵押登记“被担保的债权数额”35万元，并不能作为本案担保范围的直接依据，裁定以案涉《抵押合同》约定担保范围为准。

登记是物权公示的必然要求，公示是交易安全的制度化保障。目前抵押登记系统的限制，当事人的内心真意无法恰当地体现，在审查抵押登记的同时，要结合合同约定内容，从而更加准确地认定担保范围，保护当事人的合法利益。民法典及担保制度解释实施后，我们可以看见立法原意是更加尊重当事人的意思自治，所以也需要提醒双方当事人在签订合同时，知晓合同约定的条款内容对自身权益的影响。

限缩解释被担保债权数额对抵押登记审查具有启示功能。对于债权人而言，在设置不动产抵押时，有必要特别注意不动产登记机构关于不动产抵押登记系统设置及登记规则。对于担保人而言，在当前民法典、不动产登记制度的框架下，可以根据实际情况选择不同的抵押方式，比如一般抵押和最高额抵押。在一般抵押下，即便出现抵押合同约定的担保范围与不动产登记机构登记的范围不一致，抵押人也要按照合同约定的担保范围承担抵押担保责任。相反，在最高额抵押下，抵押人的风险较低，即直接按照不动产登记机构登记的担保范围承担抵押担保责任。

债权人除与抵押人达成合意外，对于抵押合同明确约定担保范围外，还在不动产登记机关办理抵押登记时对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围作明确记载。相信不久将会逐步完善物权担保的登记制度，统一物权担保登记方式，保证登记的担保范围与合同约定一致，从而预防和减少争议。