作者：重庆仲裁委员会仲裁秘书 · 马有芳

摘要：商品房买卖合同纠纷中，以合同目的不能实现为由解除合同的案件逐年增多，在处理此类纠纷时出于维护交易安全和市场秩序的考量，对解除合同采取谨慎态度毋庸置疑，但仅从客观角度认知合同目的，会导致合同目的等同于合同给付义务，且无法涵盖其他合同目的不能实现之情形。合同目的有时不只是给付效果的实现，还可能包含给付之外的主观目的。在合同目的及其不能实现的识别及认定上应结合民法典立法本意、合同约定及案件客观情况审慎把握。

关键词：商品房买卖合同；合同目的；合同解除

【案情简介】

2016年8月13日，被申请人与案外人A签订商品房（商铺）租赁合同，被申请人将商品房出租给案外人A。

2016年12月29日，申请人与被申请人签订《认购协议》，约定申请人认购被申请人开发的商品房，套内面积45.48平方米，总价人民币1,680,895元。

2017年3月9日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，约定：1.申请人购买被申请人开发的商品房，房屋用途为商服用房；2.所售房屋系现房，房屋套内面积45.48平方米，总成交金额1,680,895元，建筑面积单价为32,683.16元/平方米；3.申请人于2017年3月8日向被申请人支付首付房款1,040,895元，余款640,000元向银行申请按揭支付。4.被申请人应在2017年5月8日前将商品房交付申请人使用；5.双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。

后被申请人、申请人、案外人A签订《三份协议》。协议载明：1.协议签订前，申请人与被申请人已签订商品房买卖合同，案外人A明确放弃优先购买权。2.依据买卖不破租赁原则，被申请人与案外人A签订的租赁合同对申请人具有约束力；3.被申请人将商业物业交付申请人后，将交付时间书面告知案外人A。

申请人除购买案涉商铺外，还于2017年3月9日与被申请人就紧邻案涉商铺的两个商铺签订了商品房买卖合同。其中：1.其中一处商铺的房屋建筑面积61.49平方米、套内面积54.38平方米，建筑面积单价为21,448.84元/平方米；2.另一处商铺的房屋建筑面积57.46平方米、套内面积50.82平方米，建筑面积单价为21,506元/平方米。以上两商铺在出售给申请人前，被申请人将其出租给案外人。被申请人、申请人签订商品房买卖合同后，也与案外人签订了《三方协议》。除标的物不同之外，该《三方协议》的其他内容与案涉被申请人、申请人、案外人A所签订《三方协议》一致。

2017年3月8日，申请人向被申请人支付了案涉商铺的首付房款1,040,895元。2017年3月9日，申请人向被申请人支付了大修基金、契税、转让手续费等费用62,521.44元。2017年5月3日，银行将申请人向其按揭贷款的640,000元汇划给被申请人，后申请人取得案涉房屋的《不动产权证书》。2019年7月，申请人向银行结清了贷款。

申请人在案涉商铺装修事宜期间，向物业公司出具两份承诺书。其一，2017年10月《承诺书》载明：因本人擅自装修使用灰空间即为架空层，由此造成的所有房屋问题与业主投诉都由业主本人承担，与物业无关。其二，2018年3月《承诺书》载明：本人承诺不再动房子里面的回填部分泥土及建筑垃圾，如再动用产生的后果由业主自行负责。

后附近住户就地下架空层进行了投诉，2018年4月，规划局向申请人出具《限期整改违法建筑决定书》，载明：申请人未经规划许可，擅自打开商铺背后的墙体，形成的可利用空间，属于违法建筑，违法建筑面积约为100平方米，其中案涉商铺附带的地下架空层约70平方米，其他两个商铺的架空层面积共计30平方米。现责令申请人自本决定书送达之日起十日内，自行整改封闭该墙体，恢复原状。逾期未整改封闭恢复原状的，本机关将根据城乡规划条例的规定，提请区人民政府进行强制整改封闭。强制整改封闭该违法建筑的全部费用由申请人承担。

2019年7月3日，案外人B、C（邻居）诉申请人建筑物区分所有权纠纷案被人民法院受理。2019年12月30日，人民法院作出民事判决书，载明架空层属于建筑物专有部分以外的共有部分，判决被告（即申请人）在本判决生效后六十日内拆除案涉商铺背后墙体内的浇筑结构，对主体结构进行恢复加固，并回填山体封闭隔墙。被告（即申请人）不服提起上诉。2020年7月7日，中级人民法院作出民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2021年4月8日，区法院对上述判决进行强制执行，要求被告（即申请人）在三个月内自动履行判决项下义务。此后，被告（即申请人）出具《情况说明》，被告（即申请人）已对涉案房屋进行了整改、封闭及回填，恢复了原状。

另查明，中院相关案件审理笔录中记载了2020年6月9日证人D在该院出庭作证的证言。证人D证明，当时案涉房屋是证人D所卖，房屋当时是租给两个租赁户三个门面，房屋情况是超市门面进去空高很高，火锅店门面里面有很大的面积，可以从外面直接连通里面，属于灰空间，不计算面积；上证面积包含的销售面积，每个门面都有架空层，业主购买后业主自己使用；当时公司的政策，给其传达的就是里面的空间购买者可以使用。中院在相关判决书中认为，证人D虽与申请人系置业顾问与购房客户的关系，但其出庭陈述时表现自然，语言表述清晰，且其陈述的争议空间客观存在的事实与各方当事人陈述一致，对此，本院予以采信。

还查明，2018年6月25日，被申请人向申请人出具一份《情况说明》，载明：关于案涉商铺业主（申请人）使用商铺后面的地下架空层事宜，该区域不属于业主公摊范围，且只能通过该商铺到达此架空层位置。在不违反国家相关法律法规，不造成结构质量安全的前提下，我司不反对该商铺业主使用该空间，并且我司也无权干涉业主的行为。

【争议焦点】

本案的争议焦点在于申请人是否有权以合同目的无法实现为由解除案涉商品房买卖合同。

【裁决结果】

申请人解除合同的理由不成立，驳回其仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

纵观民法典合同编，合同目的作为一个重要的规范性概念贯穿于合同履行、合同解除、合同终止等规则中，上述规定涉及合同法定解除或终止，其主要事由均可概括为违约致使“不能实现合同目的”，但合同目的及其不能实现如何识别与认定，无论在理论界还是实务界都是一大难题，“不能实现合同目的”标准也被质疑缺乏操作性、过于弹性。司法实践中，出于维护交易安全的考量，对合同目的更多从客观层面进行把握，但民法典合同编中出现的涉及合同目的的法律条文，特定情形下能否表达出合同主观目的的含义，答案显然是肯定的，从概念学角度，合同目的与合同给付义务并不等同，合同客观目的也并不能涵盖所有合同目的不能实现的情形，为此在理解涉及合同目的的法律条文时，有必要廓清合同客观目的与主观目的，否则容易出现认知误区与偏差。具体案件中合同目的应被赋予客观目的还是主观目的含义，以及合同目的不能实现如何判断，须结合民法典的立法本意、合同约定及案件客观情况综合把握。

【案例评析】

一、问题汇焦：商品房买卖合同应否解除

一种观点认为，架空层系合同标的物的重要组成部分，架空层无法使用导致合同目的无法实现，案涉商品房买卖合同应当解除。具体如下：1.尽管案涉合同中仅载明了51.43平方米的上证面积，并未将70平方米的架空层面积计入，但基于以下事实和理由，可以认定被申请人按现状提供的架空层已经成为合同标的物的重要组成部分，架空层是买受人签订案涉合同的重要考虑因素。（1）合同约定的标的物为现房，而该标的物交付前的状况是已经装修并投入使用的51.43平方米商铺及其装修搭建的约70平方米的架空层，架空层面积虽未载入商品房买卖合同，但被申请人向申请人展示该现房时，架空层面积是包含其中的，且架空层面积占整个可使用面积的比重较大，系合同标的物的重要组成部分和基础；（2）被申请人的销售人员即证人D向法院提供的证人证言及情况说明，均陈述其推销案涉商铺时向申请人明确表示商铺里面的架空层面积是可用的，而该架空层面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响；（3）案涉商铺与邻近两个商铺证上面积相差不大，位置不分优劣，但前者租金总额高于后者，主要原因在于前者实际使用面积大大超过后者（案涉商铺架空层面积约70㎡，邻近两商铺架空层面积约30㎡），可见，申请人购买案涉商铺的目的也是购买其实际可使用面积；（4）案涉买卖合同所约定的单价大幅度超过其他铺面的单价，案涉商品房买卖合同约定商铺建筑面积单价为32,683.16元/平方米。而申请人同日与被申请人签订的购买同地段商铺的商品房买卖合同约定的商铺建筑面积单价为21506元/平方米，即申请人购买案涉商铺的购买单价较之同期购买单价高出了一万以上，造成两者价格差异的唯一因素是其商铺后附带架空层面积的大小差异。综上，架空层是申请人购买案涉商铺的重要考虑因素。2.案涉商铺所涉架空层已被法院判决系业主共有部分，申请人已履行判决义务将架空层封堵，故申请人已无法单独使用架空层，案涉商铺的实际可用面积已大幅度减少，严重影响了商铺价值，申请人之合同目的不能实现，被申请人已然构成违约，故申请人有权据此要求解除与被申请人签订的商品房买卖合同。

另一种观点认为，架空层并非双方买卖合同的目的，案涉商品房买卖合同不应当解除。理由：1.合同约定的标的物为建筑面积51.43平方米、套内面积45.48平方米的商铺，该商铺已办理产权证，申请人已取得所有权，70米方米的架空层并未约定在合同中，申请人不能以合同未约定的内容请求解除已履行完毕的合同，如果架空层系双方买卖合同的主要目的，按照一个理性自然人的逻辑考量，申请人应在签订合同时要求被申请人将架空层列为合同标的物；2.证人D在中院出庭作证的证言及被申请人向申请人出具的《情况说明》只能证明案涉商铺有架空层，申请人可以使用该架空层，出卖人亦不反对申请人使用该架空层，虽然申请人在购买案涉商铺时考虑了架空层因素，但无法说明架空层部分是双方签订合同的主要目的，申请人在购买案涉商铺时即应考虑到架空层部分能否使用，架空层部分能否获益属于正常商业风险，不能以架空层面积比合同约定的商铺面积大或者案涉商铺价格比同类商铺单价高就认定合同目的无法实现；3.规划局、人民法院已认定案涉商铺涉及的架空层属于建筑物专有部分以外的共有部分，架空层并非赠送面积，申请人不能单独使用，被申请人以架空层为卖点向申请人推销只能证明针对架空层部分被申请人进行了无权处分，针对无权处分部分的架空层，申请人只能就此部分要求被申请人赔偿损失，因合同未将架空层作为标的物，申请人并不能直接撤销买卖合同；4.申请人认为其盈利受损，但双方签订买卖合同的目的是取得案涉商铺的所有权，至于商铺的具体用途及盈利与否并非买卖合同的根本目的，盈利能力未达到申请人的预期则属于正常的投资风险。

针对以上两种观点，仲裁庭经审慎考量，认为申请人的合同目的业已实现，其以架空层无法使用为由主张合同目的无法实现，进而请求解除合同的理由不能成立：1.双方交易商铺的范围清楚，并不包含架空层。庭审查明，双方签署的认购协议载明：预测套内面积为45.48平方米，商品房买卖合同和不动产权证书载明：房屋建筑面积51.43平方米，专有建筑面积（套内面积）45.48平方米。事实上，申请人清楚知道交易标的范围并不包括架空层。2017年10月28日和2018年3月26日，申请人管理案涉商铺装修事宜期间，向物业公司出具的两份承诺书，承认擅自装修使用灰空间（架空层），并承诺对由此产生的后果由其自行负责。上述承诺由申请人签署，对申请人具有约束力；2.申请人对架空层不享有独占的权利。架空层无疑属于建筑物专有部分以外的共有部分。作为同一建筑物不可分割的组成部分，申请人依法对架空层享有共有和共同管理的权利，在某些情况下也有使用的权利。但是，此种使用是共有意义上有限度的合理使用，而非独占性质或者申请人作为独立享有所有权性质的使用，任何人都无权独占架空层或私相授受架空层。规划局《限期整改违法建筑决定书》、人民法院民事判决书对此已经作出认定；3.认定被申请人向申请人作出特别承诺的证据不足，无法证明案涉架空层系作为赠送面积包含在案涉商品房买卖中，架空层与案涉合同目的无关。申请人以案外人D的证人证言、被申请人出具的《情况说明》、带租约交易、房价明显偏高等为由，认为被申请人将案涉架空层作为赠送面积包含在交易商铺内。但是，2020年6月9日案外人D在人民法院出庭作证，证明“上证面积包含的销售面积，每个门面都有架空层，业主购买后业主自己使用”，“当时公司的政策，给我们传达的就是里面的空间购买者可以使用”。2018年6月25日，被申请人出具的《情况说明》也载明：案涉架空层“不属于业主公摊范围，且只能通过该商铺到达此架空层位置。在不违反国家相关法律法规，不造成结构质量安全的前提下，我司不反对该商铺业主使用该空间，并且我司也无权干涉业主的行为”，就上述证据而言，并不能解读出被申请人将架空层作为赠送面积出售的含义，也没有被申请人将架空层交付给申请人独占使用的意思。至于以带租约交易、房价明显偏高作为独占案涉架空层的理由更属牵强；4.双方在合同中明确约定：双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。申请人认为被申请人以架空层为主要卖点销售案涉商铺，并将其视为合同标的并无书面合同予以佐证，也不符合上述合同约定。

基于上述理由，不足以认定架空层已成为合同标的物的重要组成部分和基础，架空层亦不属于赠送面积包含在交易标的范围内，且考虑到合同已经实际履行完毕的事实，申请人的合同目的已实现，申请人以合同目的无法实现请求解除案涉合同的理由不充分。仲裁庭也注意到以下事实：其一，紧邻的商铺建筑面积单价相差较大。其中：案涉商铺为32,683.16元/平方米、邻近商铺为21,448.84元/平方米；其二，案涉商铺比邻近商铺的架空层大。案涉地下架空层约70平方米，邻近商铺的架空层面积共计30平方米。被申请人以商铺一铺一价、自主定价，商铺价格与架空层无关进行抗辩，却未合理解释案涉商铺高出邻近商铺逾三分之一的根本原因，故不能消除对商铺定价与架空层有无、大小之间是否存在密切关联的疑问，因案涉买卖合同并不涉及架空层，该问题也不属于申请人的主张范围，申请人只能可另案解决。

二、延展探析：合同目的不能实现的认定

本案申请人主张解除合同的理由为合同目的不能实现，案件争议焦点即为合同目的能否实现。司法实务中，合同目的能否实现亦成为判断法定解除成立与否的关键所在。但合同目的本身是个不确定的弹性化法律概念，具有一定的抽象性特征，本身难以界定，加大了司法实践的认定难度，下面结合合同目的的内涵进行分析。

（一）合同目的的主客观之分

合同目的可以理解为合同内容的给付，也可以指当事人希望通过签订合同实现的利益或者期待的事实，即合同目的存在主观与客观之分。合同的客观目的，即典型的交易目的，是合同给付的效果，强调对合同相对人的信赖保护，由合同所属类型、合同具体约定及当事人的客观情况决定。以买卖合同为例，有观点认为合同的客观目的仅指买受人已取得标的物所有权，即便标的物在质量、数量上有瑕疵，也算达到合同目的，这种观点有失偏颇，买受人签订合同旨在取得符合合同约定的标的物，而非仅指获得标的物，因此客观目的并非单纯代表标的物的给付，而是达到合同给付效果。

合同的主观目的，即当事人主观上欲通过签订合同实现的利益或期待的事实，相比客观目的而言，主观目的是通过合同的履行进一步达到的目的，与一般商业盈利的主观意图不同，合同主观目的必须具有与合同客观内容紧密相关的特殊性，且须结合个案中综合判断。实践中将合同目的限定于客观层面主要是保护交易安全，合同相对人不应承担另一方主观目的不达的风险，客观目的亦可涵摄大部分违约致使合同目的不能实现的情形，但将合同目的局限于客观层面也有不妥之处，对于部分违约解除、情事变更等涉及合同目的不能实现的情形，合同的客观目的不能全部涵摄，有些合同目的不只为达到给付效果，还会附加特定用途。例如土地租赁合同，约定交付特定地块用于耕作，如果一方取得地块后用于建筑，则另一方预通过耕作实现土地被利用的期待将落空，在此情形下，提供土地一方的合同目的不止是取得租金，更为合理利用土地，如若只考虑客观目的，则对提供土地一方显然不公平。又如，学区房买卖纠纷中购房人交付定金后，因各种原因开发商开发的房屋未被列为学区房，购房人拒绝购买的情形，双方认可的合同目的不只是取得房屋，更包含购买房屋所获得的入学机会，在学区房计划落空情形下，如不同意购房人以不能实现合同目的为由解除合同，对购房人而言亦是不公平的。综上，合同的目的既可能是客观目的，也可能是主观目的，司法实践中须由法官或者仲裁庭根据具体案件加以评析。

当然，合同主观目的必须审慎把握，当事人的主观意图并非任何情况下都可视为合同目的。在当事人明确将其签订合同的意图告知了对方当事人，并在合同中将该意图条款化，或者虽未列为合同内容，但有确凿证据证明该意图是合同成立的基础或者先决条件，即可将当事人的主观意图上升为合同目的。总之，商品房买卖合同中典型交易目的恒定存在，合同主观目的有无则取决于当事人的约定或者真意的充分推定。前述案例中申请人不能以合同目的无法实现为由解除合同，原因在于该案中合同目的只涉及51.43平方米商铺的典型交易，没有充分证据证明架空层也系合同给付的重要部分。至于申请人提及的盈利目的无法实现仅为正常的商业风险，并不属于合同主观目的。

（二）合同目的不能实现的认定

在司法实务中，不能实现合同目的作为合同法定解除的条件，首先应廓清合同的目的是什么，是否有客观交易目的与主观交易目的之分，如果合同目的兼具客观目的和主观目的，则任何一种目的不能实现均可导致合同目的不能实现；其次应判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现。统计个案办理情况，通常根据以下因素综合判断合同目的是否不能实现：1.根据违约的严重程度判断。违约有轻微、根本之分，实践中一般认为达到根本违约才可能导致合同目的不能实现，因此需根据违约的严重程度判断合同目的不能实现的程度。违约程度可借助违反义务大小或占比、违约金额占比、违约是否导致债权人不能信赖将来的履行等因素判断；2.根据违约行为及损害后果能否修补判断，如果违约行为能够纠正或者损害后果能够弥补，则一般不认定合同目的不能实现；3.根据违约方是否有继续履行合同的意愿和能力判断，如果违约方仍有履行合同的意愿和继续履行合同的能力，且合同继续履行在事实上可行，一般会倾向于不解除合同；4.根据违约部分对合同目标实现的影响判断，如果违约部分虽然不大或违约部分标的不高，但却对合同的实现有着重大影响，则可能导致合同目的无法实现。当然，上述标准只作为判断合同目的不能实现的参考因素，能否达到“不能实现”程度尚须结合个案具体判断。

【结语和建议】

司法实践中，对以合同目的不能实现为由解除合同的纠纷案件一般采取谨慎态度，即从客观层面认知合同目的，这样会导致合同目的与合同给付义务等同，而合同目的有时不仅是给付效果的实现，还可能包含给付义务之外的利益。在个案中，合同目的应被赋予客观目的还是主观目的的含义，以及合同目的是否不能实现须结合合同约定及案件客观情况审慎把握，如此方能更好保护合同当事人权益。