作者：重庆仲裁委员会 程蕾

【案情简介】

（一）合同签订的基本情况

 2019年7月6日，陶某一与谢某作为承包方，与发包方赵某、陶某二签订《建筑水电安装工程承包协议书》，约定由承包方承接某某州三期4号楼、6号楼水电、防雷安装工程。约定开工日期为2019年7月6日；承包范围为某某州三期4号楼、6号楼（除电力公司和自来水公司施工范围外的所有水电防雷安装工程但不包括消防的电缆铺设）总包方提供图纸范围内的所有室内、外的水电、防雷安装工程（包工，不含户内穿线、灯具安装、设施设备安装）；计价方式为以建筑面积结算，每平方米37元，其中一次预埋14元/平方，水电安装13元/平方，二次预埋、开槽、线槽及所有施工恢复10元/平方，属总价包干。该总价已包括人工、机械、施工安装、调试、保险、风险及意外伤害保险等各项费用。双方还就工程要求、付款方式、违约责任等做了约定。

2019年7月21日，陶某一、谢某签订《个人合作协议》，协议约定：陶某一提供并协助谢某达成某某州三期水电安装工程业务后，谢某应向陶某一支付信息资源费用，介绍费用应该在谢某划第一笔工程款后，一次性支付给陶某一相应的信息费。费用按合同签订的建筑面积，1元每平米的业务介绍费用。（注：凡谢某在此项目，在双方未提出新的介绍费用时应按照原协议所商定的价格按新增工程量给付陶某一介绍费用）。第五条约定，谢某在支付信息资源费用时，如未按约定支付陶某一款项的，每延迟一天增加应付进的0.5%，直至该笔金额的全额为止。第六条约定，如发生争议，双方应积极协商解决，协商不成的，受损方可向重庆仲裁委员会申请仲裁处理。

（二）合同履行的基本情况

《个人合作协议》签订后，谢某实施了协议中所约定项目，根据陶某一提交的“谢某施工队进度信息”显示，谢某在2019年春节已收到进度款，并实施了以下工程内容：涉案工程4号楼标准层至2层以及车库负一层至负三层，6号楼标准层至2层，3号-6号楼之间的车库、5号-6号楼之间的车库，该结算施工面积为27768平米；6号楼（13-17层主体结构）、负一层、4号楼（3-4层），该结算施工面积为6427.7平米；4号楼预埋（6-10层）、6号楼预埋（17-22层）、6号楼排水（13-19层）、6号楼给水（9-18层）、C1车库穿引线负2层、C2车库穿引线负2层后，已支付的施工面积为17407.78平米。

谢某实施涉案工程并收取工程款项后，一直未按《个人合作协议》约定支付陶某一中介费。

【仲裁请求】

一、依法裁决谢某支付陶某一中介费用，并以该中介费用为基数，自2020年1月1日起按照一年期贷款市场报价利率四倍支付利息至付清之日止。

二、案仲裁费用由谢某承担。

【争议焦点】

本案的争议焦点：一、案涉合同的性质是否属于中介合同；二、案涉合同是否有效。

【裁决结果】

一、驳回申请人的仲裁请求；二、本案仲裁费由申请人承担。

【相关法律规定解读】

一、《民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

在中介合同中，中介人通过自身的信息资源等向委托人提供订立相应合同的机会，以促成委托人与第三方订立相应合同。中介人的主要义务是促成合同的订立，合同订立中介合同目的即实现，中介人则有权要求委托人支付相应的报酬。我国法律并没有对中介人的从业资质进行明确规定，中介人资质并非中介合同的效力性要件。换言之，自然人或者单位均可以中介人的身份从事中介活动。而在实际的建工领域活动中，也时常出现个人或者单位接收施工企业的委托，由中介人提供工程项目信息资源，促成委托人签署建设工程施工合同，从而获得相应咨询服务费的情况。

二、《中华人民共和国建筑法》第十二条规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件”；第二十六条第一款规定，“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”

根据上述法律规定可知，从事建筑活动的主体应当具备相应的资质，缺乏相应资质的主体不得从事建筑活动。

三、《民法典》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”；《民法典》第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

同时，结合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款，“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”

根据以上法律条文可知，第一，民事法律行为的成立并不当然地就具有法律效力。合同的成立仅需具有订立合同的当事人、标的以及意思表示，而合同的生效则提出了更高的要求，要求订立合同的当事人应当适格，意思表示应当自愿真实，且合同约定的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违反公序良俗。否则合同虽已成立，但却是无效合同。第二，签署建设工程施工合同的主体需要具备相应的资质，否则将会导致建设工程施工合同的无效。

四、《民法典》第一百五十五条规定，“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”合同若被认定为无效合同，则将自始、当然、确定无效，不能发生当事人所欲追求的法律效果。

【案例评析】

一、关于中介合同性质的界定

根据《民法典》关于中介合同的规定可知，法律并未对签订中介合同的双方资质进行限制，故在实际的建工领域，只要双方出于平等自愿的意思表示，个人或者单位都可以以中介人的身份为委托人提供项目工程信息，或为其与第三方签订建工合同提供媒介服务，而委托方则负有支付中介报酬的义务。

结合本案，双方基于平等自愿的意思表示签订案涉合同，合同虽名为《个人合作协议》，但合同明确约定由申请人协助被申请人达成水电安装工程业务，在被申请人获得第一笔工程款项后，应当一次性向申请人支付业务介绍费用。换言之，申请人负有向被申请人提供案涉项目的资源信息、促成被申请人与第三方签订相应项目工程合同的义务，而被申请人则负有向申请人支付中介报酬的义务。合同内容符合法律对中介合同的界定，事实上被申请人也正是在申请人的相应撮合下，承接到案涉安装工程项目，并因此获得相应的工程款项。

因此，双方签订的《个人合作协议》在性质上应当被认定为中介合同。双方中介合同关系已经成立，是否有效将在后续予以讨论。

二、关于建设工程中介合同效力的认定

建设工程中介合同虽已成立，但是否有效，不同的仲裁庭持有不同的观点，一种主要认为合同因内容违反法律的强制性规定而无效，另一种主要认为合同效力不因建设工程施工合同的无效而无效。而在法院的司法实践大致也可以分为上述两种观点。

（一）建设工程中介合同因建设工程施工合同的无效而无效

1.建设工程中介合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定

根据《民法典》关于民事法律行为效力的规定，实施民事法律行为不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则将自始、当然、确定无效，不能按照当事人的意愿发生其所追求、希望的法律效果。同时，根据《建筑法》，以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，没有资质的施工人不得以自身名义或者借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施合同，否则将导致建设工程施工合同的无效。国家对建设工程领域的活动实行严格的资质管理，自然人并不具备开展建筑活动的资质。

2.维护建筑工程领域公共秩序的需要

合同领域充分尊重当事人的意思自治，但这种自治也应当在法律所允许限度内，如果当事人的约定将损害社会公共利益，有违相关领域的公共秩序，订立的合同将不受法律保护。建筑产品质量事关人民生命财产安全，而目前影响建筑工程施工质量的最重要的因素是施工单位是否具有相关资质。因此，国家严格管控建工领域的主体资质，从入口确保建筑产品质量安全，并通过法律对从事建工活动的主体进行限制，严格规范建设工程施工合同效力，以达到规范建筑行业秩序的目的。这是维护建筑市场正常秩序的需要，是维护社会公共利益的需要，也是维护人民生命财产安全的需要。

结合到本案，双方签订的中介合同不得违反法律、法规的强制性规定，否则将是无效合同。根据相关法律规定，承包建筑工程的主体应当具备相应资质，案涉中介合同所欲促成的《水电安装协议》中的发包方与承包方均是无相应资质的个人，且本案双方对此明知，申请人虽主张被申请人是第三方赵某的劳务班组，签约时第三方赵某是以个人名义签订，现在是以某公司名义对外签署合同，但申请人并未提供相应的证据予以佐证，且即便上述情况属实，劳务班组也并不具备签订建设工程施工合同的相应资质。申请人在明知签订项目安装协议双方缺乏资质的情况下，仍然促成双方达成协议，明显不利于建立建筑市场正常秩序，若任由此类合同发展，将严重影响社会公共利益。故，委托人与第三方签订的项目安装合同因签订的主体双方缺乏相应资质而无效，案涉中介合同约定的内容因违反相关法律的强制性规定而无效。

综上所述，介绍无相关资质的自然人承包建设工程项目的中介合同因违反法律的强制性规定而无效。

（二）建设工程中介合同不因建设工程施工合同的无效而无效

1.合同的相对性原理

建设工程中介合同与建设工程施工合同是两个独立的合同，分别对应两个独立的法律关系，也不属于主合同与从合同，建设工程施工合同的效力并不能影响中介合同的效力。除此之外，建设工程施工合同是否有效并不属于中介合同的审理范围。因此，不能因为建设工程施工合同的无效从而否定建设工程中介合同的效力。

2.信息资源的经济价值性

我国现行法律并没有禁止对建设工程承包合同的居间行为。案涉中介合同的签订是当事人双方真实的意思表示，申请人通过自己享有的资源信息向被申请人提供工程项目的信息，被申请人因此获得了相关经济利益。根据《民法典》七百九十三条第一款规定，建设工程施工合同无效但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。若委托人可以参照施工合同获得相应工程款，中介人完全履行中介合同义务却因中介合同无效而不能主张任何中介报酬。这忽略了现代社会中信息资源的经济价值，对中介人而言显然有失公允。

3.诚实信用原则的遵守

诚实信用原则是从事民商事活动的基本原则。根据对中介合同的认定可知，中介人所负的合同义务是提供信息资源、促成相应合同的签订，委托人所负对价义务是支付相应的报酬。中介人已经按照约定全面履行合同义务，而委托人实际上也基于中介人提供的相应业务资源与第三方签订了项目承包合同，并完成项目施工、获得项目工程款。中介合同目的已然全面实现，委托方应当基于诚实信用原则履行支付中介报酬的义务，而不得通过主张自身行为的不合法，以及因自身与第三方签订的合同无效，进而否定中介合同的效力，拒不支付中介报酬。

综上，中介合同成立并有效，应当受到法律保护。

【结语和建议】

关于建设工程中介合同的效力，笔者比较赞同第一种观点，即中介合同约定的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违反相关领域的公序良俗，否则将是无效合同。虽然认定相关中介合同无效对于具体案件中的当事人而言具有一定的不公平性，但是国家严格限制订立建设工程施工合同的主体资质，旨在从源头处确保建设工程的质量。若放任对此类合同效力的认定，无疑会严重扰乱建筑市场秩序。因此，我国现行法律虽并未禁止建筑领域的中介服务，但建工中介合同约定内容也应当遵守相关法律、行政法规的强制性规定，维护相关领域的公序良俗。