作者：重庆仲裁委员会渝西仲裁院  袁浩伟

【案情简介】

2011年8月1日，申请人某旅游公司与被申请人张某签订了《商铺租赁合同》。合同约定如下内容：申请人为出租方，被申请人为承租方。租赁标的物座落于C景区内，可使用面积7,018㎡；租期10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；申请人提供清水商铺，水、电、闭路通往每栋楼； 2011年8月至2013年12月31日为装修期，免租金；2014年1月1日至2014年12月31日租金为5元/平方米/月；2015年1月1日起每年每平方米租金按上年基数递增10%。租金按半年缴纳，先缴后用，即2013年12月31日前缴纳2014年上半年的租金，下半年租金必须在上半年届满前一个星期内缴纳；申请人将房屋交给被申请人后，被申请人的装修及修缮，申请人概不负责；如被申请人不再使用申请人的门市后，被申请人不得破坏已装修部分及房屋架构，门市内装修无偿归申请人所有；被申请人拖欠租金累计达30天的，申请人可以终止协议，无条件收回房屋，申请人不作任何补偿；为确保承租过程中申请人的权益和对景区商铺的统一管理，被申请人应向申请人缴纳100,000元保证金，保证金于签订协议当日缴纳，于协议终止时无息退还。

在《商铺租赁合同》签订前的2011年7月26日，被申请人即缴纳保证金100,000元。《商铺租赁合同》签订后，申请人以现状将租赁物交付给被申请人，被申请人对租赁物进行了装饰装修，并投入使用，经营餐饮业务。按《商铺租赁合同》约定，申请人交付房屋时，应进行管道通水，但因实际未管道通水，申请人改用修建蓄水池方式处理供水问题。租赁合同履行期间，被申请人仅支付租金至2015年12月，后续租金至今未支付。

申请人于2017年11月9日申请仲裁，请求解除《商铺租赁合同》，并返还租赁物；被申请人向申请人按合同约定的方式支付拖欠的租金至合同解除之日，并支付滞纳金与违约金。

2018年1月11日，被申请人提出仲裁反请求，以租赁房屋未通过消防验收为由，请求确认《商铺租赁合同》无效。2018年4月23日，被申请人变更仲裁反请求为：解除《商铺租赁合同》；申请人返还被申请人已缴纳的保证金100,000元；房屋租金按合同约定的2014年租金标准（每平方米每月5元）的60%计算；申请人按照《商铺租赁协议》剩余期限6年补偿被申请人对租赁房屋进行装饰装修费用。并申请对装修费用进行了鉴定。

被申请人占用案涉房屋期间，申请人以危房为由修建围墙。2018年5月起，申请人将租赁房屋全部围起来。

【争议焦点】

1.《商铺租赁合同》的效力问题；

2.双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除及解除后的租金、装修损失的计算问题。

【裁决结果】

仲裁庭经审理后裁决：

1.申请人与被申请人签订的《商铺租赁合同》于2018年4月23日解除；

2.被申请人向申请人支付租金783,682.80元；

3.申请人退还被申请人保证金100,000元；

4.申请人退还被申请人装饰装修残值价款1,306,560元。

【相关法律规定解读】

—关于合同无效的相关法律规定

《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

—关于合同解除的法律规定

《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

—关于消防验收的相关法律规定

《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

—关于租赁合同解除后装修残值损失的相关法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

【案例评析】

一、关于《商铺租赁合同》效力的认定

出租方将未经过消防验收的房屋出租，其房屋租赁的效力存在两种观点：一是房屋租赁合同因违反《中华人民共和国消防法》的规定而属于无效合同；二是未经过消防验收，不属于违反国家强制性规定的情形，合同应属有效。结合本案，第二种观点更符合司法实践。

因违反法律、行政法规而认定合同无效的，应严格遵循《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”等规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发〔2009〕40号】也提出：人民法院应当注意根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

效力性强制性规定，是指法律、行政法规明确规定违反该规定将导致合同无效的规定，或违反该规定后若合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定；管理性强制性规定，是指法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，相关规定仅是为了行政管理或秩序管理需要。《中华人民共和国消防法》有关未经消防验收的建筑工程不得投入使用的规定，明显属于法律层面上的规定；但是《中华人民共和国消防法》主要是为了规范建设单位的行为，违反该规定如使合同继续有效并不必然损害国家利益和社会公共利益。因此该规定属于管理性规定，违反该管理性规定不影响租赁合同的效力。

本案中，申请人将未通过建设工程竣工验收消防备案的房屋出租，并与被申请人签订《商铺租赁合同》，如适用《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定，首先必须证明涉案房屋属于“依法应当进行消防验收的建设工程”，但被申请人并未举示证据对此进行证明。且涉案房屋未经消防验收即投入使用，并不属于违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，故涉案《商铺租赁合同》属于有效合同。

二、关于《商铺租赁合同》是否应当解除及解除后的租金及装修损失的计算问题

1.合同是否应当解除的问题。因申请人提出解除《商铺租赁合同》的仲裁请求，被申请人于2018年4月23日也要求解除《商铺租赁合同》，应视为申请人与被申请人于2018年4月23日对解除《商铺租赁合同》达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故《商铺租赁合同》于2018年4月23日解除。且申请人于2018年5月起用围墙将租赁物全部围住，已实际控制租赁物，不存在被申请人尚未返还租赁物的问题。

2.租金的承担问题。在本案中，申请人与被申请人均同意解除《商铺租赁合同》，区别在于申请人主张因被申请人违约未及时交付相关租金而导致合同解除，而被申请人主张因申请人未提供符合使用条件的房屋违约导致合同解除，但双方均认为合同已经解除。那么，涉案房屋未通过消防验收的情况下，被申请人是否还需要支付租金？

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，租赁合同为双务、继续性合同，在合同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往。换言之，对于租赁合同已经履行的部分，已无法恢复到原来的状态，双方当事人负有对待给付义务，承租人使用了租赁物，自然负有支付相应租金的义务，其支付义务并不因合同解除而消灭。正常的商业风险不是当事人拒绝履行合同义务的理由，但是，超出当事人的合理预期的风险所带来的后果，由任何一方当事人承担也是不公平的。因此被申请人适当降低租金标准的请求是合理的，故仲裁庭综合公平原则和过错责任，裁决被申请人按照60%的租金标准支付截至合同解除之日的欠付租金。

3.装修损失的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在司法实践中，必须正确认定造成房屋租赁合同无效的过错责任，公平分担损失。处理房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷，应当根据正常情况下出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行处理。如属于双方的过错，应当由双方按过错责任大小分担装饰装修现值损失。本案中，仲裁庭综合合同解除事由、租赁期限、租赁物返还情况等因素，加之申请人交付房屋存在重大瑕疵，酌情裁定由申请人补偿被申请人装饰装修残值损失的80%。

【结语和建议】

房屋租赁合同，是当事人一方将租赁房屋交付另一方使用，另一方为此支付租金并于期满后归还租赁房屋的协议。房屋未办理消防验收的，不影响租赁合同效力。承租人以房屋未办理消防验收而解除合同，但承租人已实际占有使用租赁房屋的，应按约定支付占有使用期间的租金。

当事人在签订《房屋租赁合同》时，可约定如因租赁房屋未经消防验收而被要求限期整改、停业整顿、罚款时，由此导致的相应损失承担问题，如租金、承租人预期所得利益及罚款的交付等。同时，租赁合同双方均应充分重视消防、质监等部门下达的整改通知，及时办理消防验收手续，杜绝因未消防验收或验收不合格导致的房屋质量问题及其他不可预见的问题。