【案情概况 】

申请人：赵某 被申请人：某市住宅开发经营总公司 

案由：商品房购销合同纠纷 仲裁委员会根据申请人赵某于2001年8月16日向本会提交的书面仲裁申请和上列当事人双方于1999年3月28日签订的商品房购销合同中的仲裁条款，受理了商品房购销合同纠纷仲裁案，案号为〔2001〕第060号。本会将申请人赵某提交的仲裁申请书副本、证据材料连同仲裁通知书送达被申请人市住宅开发经营总公司。同时本会向双方当事人送达了本会《仲裁规则》和本会《仲裁员名册》。 根据《仲裁规则》第七十八条的规定，本案适用简易程序由一名仲裁员独任仲裁。因当事人双方未能在《仲裁规则》规定的期限内共同选定仲裁员，本会主任指定一名仲裁员XXX独任仲裁本案，仲裁庭于2001年9月19日组成。双方当事人均不申请仲裁员回避。 仲裁庭通过审阅本案材料，于2001年10月12日在本会仲裁庭开庭审理本案。申请人赵某及其代理人、被申请人的两代理人均到庭参加本案的审理。 本案有关案情简述如下： 申请人赵某申请称：1999年9月9日，申请人与被申请人签订一份《商品房购销合同》，约定申请人向被申请人购买位于市平安路东城新村“泰和楼”B座301号商品房，建筑面积为96.48平方米，单价1845元／平方米，总房价为178005.60元。上述商品房交付后，若房屋实际面积与暂测面积的误差超过 2％时，每平方米价格保持不变，房款则按实际面积调整。合同签订后，申请人依约向被申请人支付了全部房款，被申请人也将商品房交付给了申请人。2001年3月9日，申请人领取该房屋的房地产权证时发现房屋实际面积为89.80平方米，比合同约定的建筑面积少6.68平方米，根据合同约定，该房屋的总价款应按89.80平方米的实际面积进行调整，被申请人应向申请人退还多收的购房款12324.6元。 另外，由于房屋的实际面积比合同约定的面积少6.68平方米，被申请人在1997年5月至2000年7月间多收了申请人该相应面积的物业管理费，申请人多次要求退还未果。申请人在与被申请人协商无望的情况下，遂依合同约定向仲裁委员会提起仲裁。

申请人提出如下仲裁请求： 1、被申请人向申请人退还多收的购房款12324.6元并支付银行同期贷款利息； 2、被申请人向申请人退还多收取的物业管理费52元，并从2000年8月起按房屋实际面积计收管理费。 3、本案仲裁费用由被申请人承担。 被申请人答辩称：(1)、被申请人与申请人签订的《商品房购销合同》是在1996年3月。1996年3月20日，被申请人与买方市机务段签订《“东城新村”购房合同书》，约定由被申请人将“东城新村”的商品房卖给市机务段职工共26户(包括本案申请人赵某一套)面积合计2217.1平方米。1999年9月9日，为办理房产证的需要，被申请人又分别与26户包括赵某在上述合同书的基础上签订《商品房合同》，该合同并不否定原合同书的效力。(2)、按原合同书的规定，“阳台、走廊、楼梯等按投影面积即按全面积计算”。按此面积计算方法，则申请人所购房屋实际面积与合同约定面积并无差别。(3)、1999年10月以前，本市商品房买卖对阳台均按全面积计价，当地房屋管理部门已予以认可。原合同书是在1996年3月20日签订的，签订购房合同时约定阳台按100％计算面积的行为并未违背双方当事人的意志，且该行为未违反国家的强制性规定，应为合法有效。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确规定自1995年12月1日起商品房销售面积计算中阳台面积的计算按其水平投影面积的一半计算，而在该规则实施之前已签订的购销合同“除合同对商品房面积的约定有明显违法或计算错误外，应维持合同约定的面积”。(4)、申请人应先向房管部门申请处理，待其处理后才能申请仲裁。因此我方卖给赵某的房屋并不存在所谓的面积差别。

 【仲裁实录】 

申请人提交了以下证据进行质证： 1、申请人与被申请人之间于1999年9月9日签订的《商品房购销合同书》一份。证明该合同约定申请人所购东城新村“泰和楼”B座301房，住宅建筑面积为96.48平方米以及房屋实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的 2％(包括 2％)时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整等条款。 2、粤房地证字第2729866号《房地产权证》一本。证明申请人依法取得了所购房屋“泰和楼”B座301房的所有权。 3、被申请人于2000年12月29日开具的(2000)市地税产A00120380转让房地产收入发票一张。证明申请人向被申请人支付了178005.6元的购房款。 4、赵某身份证。证明其具合同主体资格。 5、某物业管理公司分别于1999年2月8日和2000年9月12日出具的发票两张。证明被申请人收取了物业管理费347.32元。 6、交楼通知书一份。证明被申请人于1997年5月20日向申请人交付了《商品房购销合同书》约定的“泰和楼“B座301房。 经质证，被申请人对申请人提供的上述证据材料的真实性不持异议，但对证据材料1，认为是对被申请人与市机务段原合同书的变更和补充；对证据材料5，认为某物业管理公司是独立的企业法人，其收取的物业管理费与被申请人无关。 被申请人提交了以下证据进行质证： 1、被申请人的企业法人营业执照。证明其合同主体合格。 2、被申请人与市机务段于1996年3月20日签订的《“东城新村”购房合同书》一份及市机务段职工购买东城新村商品房及人员名单一份。证明该合同书包括赵某所购买的“泰和楼”B座301房。 3、预售商品房许可证一份。证明被申请人销售的“东城新村”商品房具备预售条件。 4、某物业管理公司营业执照。证明其为独立的企业法人。 5、“阳台按全面积计价合法性”的《XX日报》复印件一份。证明当地房管部门默认房地产发展商的做法，本案《商品房购销合同》约定的阳台按全面积计价合法。 申请人对上述证据材料1、3、4和证据材料2中合同书的真实性没有异议，对证据材料2中的商品房及人员名单及证据材料5的真实性有异议，认为申请人并未确认该名单，证据材料5因无原件核对而没有证明效力。 通过庭审质证，仲裁庭对双方当事人提交的证据材料，除被申请人提交的证据材料5因无原件核对而不予认定外，其余证据材料均予以认定。 根据所认定的证据，仲裁庭审理查明：1996年3月20日，被申请人与市机务段签订《“东城新村”购房合同书》一份，约定由被申请人将东城新村的商品房卖给市机务段职工共26套(其中包括赵某一套)，面积合计2217.1平方米。但该合同签订后并未实际履行，也未将合同买房主体变更为本案申请人赵某。1999年9月9日，申请人与被申请人就“泰和楼”B座301房签定《商品房购销合同书》一份，约定申请人向被申请人购买位于市平安路东城新村“泰和楼”B座301商品房，建筑面积为96.48平方米，售价为1845元/平方米，总房价为178005.6元。上述商品房交付后，若房屋实际面积与暂测面积的误差超过暂测面积的 2％时，每平方米的价格保持不变，房款则按实际面积调整等条款。在该合同签订前，申请人向被申请人支付了与《商品房购销合同》约定数额相同的全部房款，被申请人也将商品房交付给了申请人。2001年3月9日，申请人领取该房屋房地产权证（证号为粤房地证字第2729866号）。该房屋房地产权证确认房屋的实际面积89.80平方米，比《商品房购销合同》约定的面积96.48平方米少6.68平方米，超过了《商品房购销合同》约定的 2％的误差。对于本案申请人提出的物业管理问题，按《商品房购销合同》约定，被申请人指定由某物业管理公司负责物业管理，申请人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。某物业管理公司向申请人收取了有关物业管理费用。另查明，本案申请人系市机务段职工；被申请人具有房地产经营资格并于合同签订前取得了东城新村预售商品房许可证；某物业管理公司领有企业法人营业执照并主营住宅区公共设施管理服务等业务。 仲裁庭认为，本案被申请人与市机务段签订的《“东城新村”购房合同书》，购房的合同主体系市机务段，该合同约定的所购26套商品房虽列有本案申请人赵某的名单且其属于机务段的职工，但被申请人无法证实被申请人与市机务段分别履行了交付26套房屋和支付相应的购房款等主要合同义务，该合同书实际上是一份未履行的合同。同时，被申请人也无充分的证据证实本案申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》系由《“东城新村”购房合同书》的购房合同主体变更而签订的，即被申请人无法证实《商品房购销合同》与《“东城新村”购房合同书》之间存在变更与补充的关系。因此，《“东城新村”购房合同书》对申请人无约束力。在《商品房购销合同》签订之前，申请人已实际向被申请人履行了支付全部购房款的义务，被申请人并于2000年12月29日补开了发票；被申请人也在《商品房购销合同》签订之前向申请人交付了房屋，因而申请人与被申请人于1999年9月9日所签订的《商品房购销合同》实际上是在双方履行了商品房买卖的主要义务后对双方权利义务的书面确认。该《商品房购销合同》的主体、内容均符合法律的有关规定，且按有关规定在房地产产权登记部门办理了登记备案，依法应确认为有效。 对于被申请人认为本案《商品房购销合同》中申请人所购买的“泰和楼”B座301号商品房阳台面积应按全面积计算且按全面积计算即不存在面积误差的抗辩，因《商品房购销合同》对此并未明确约定，且被申请人无法提供有效的法律依据予以支持，其抗辩理由不能成立。《商品房购销合同》约定的“泰和楼”B座301号商品房面积为96.48平方米，而房地产产权登记机关确认和登记的该房屋的实际面积为89.80平方米，实际面积与约定面积两者误差为6.68平方米，该误差范围超过了合同约定的 2％，应根据《商品房购销合同》第五条第二款的约定处理，即房屋“每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”。因此，申请人主张被申请人退还房屋面积误差部分多收的款项的请求有合法的根据，仲裁庭予以支持，被申请人应依合同约定和诚实信用原则返还多收的款项并支付相应的利息。至于申请人主张被申请人退还多收的物业管理费的问题，仲裁庭认为，被申请人于《商品房购销合同》中指定某物业管理公司进行物业管理符合建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，某物业管理公司对申请人“泰和楼”B座301房所在的“东城新村”实施物业管理属其合法的营业范围，且某物业管理公司系独立的企业法人，因而其与申请人之间实际形成了物业管理的服务合同关系。对于要求退还多收的物业管理费用的问题，申请人可另案向某物业管理公司主张，本案不作处理。 仲裁庭依法裁决如下： 1、裁决被申请人住宅开发经营总公司于本裁决作出之日起五日内向申请人赵某返还多收的6.68平方米的购房款按合同约定的每平方米1845元共计12324.6元及其自2000年12月29日起至实际还款之日止的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。逾期还款，则按中国人民银行公布的同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。 2、驳回申请人赵某要求被申请人住宅开发经营总公司退还多收取的物业管理费52元及从2000年8月起按房屋实际面积计收管理费的仲裁请求。 本案仲裁费用635元由被申请人住宅开发经营总公司负担，因申请人赵某立案时已向本会预交，被申请人住宅开发经营总公司在履行上述第一项裁决时应将该费用一并支付给申请人。本会不另作收退。 

【分析与评论 】

1、 关于总的购房合同与该合同中具体某套间的购房合同之间的关系问题 房屋买卖实践中，为获取一定的价格折扣或优惠，有的业主通过所在单位或团体集体向房地产发展商订购房屋，但该单位或团体并非实际的和最终的买房人。否则，单位或团体实际购买有关房屋再卖与业主个人，虽然在购房款上获得一定折扣或优惠，但该集体却不得不办理多一道房产过户手续并缴纳多一重房屋买卖的税、费。因此，该单位或团体与房地产发展商之间往往只签订认购书而不签订合同，或签订一份总的购房合同而双方并不作实际履行，双方并不形成实际的商品房买卖关系。在这种房屋交易中，单位或团体与房地产发展商签订认购书以后，即为个人业主获得了房价方面的优惠，再由个人业主与房地产发展商分别签订具体每个套间的购房合同。本案中申请人的房屋买卖即属于这种情形。 本案中，虽然被申请人住宅经营总公司与申请人赵某所在工作单位市机务段签订了购买26套《“东城新村”购房合同书》，但该合同当事人双方并未实际履行。而且此合同书的主体与申请人与其所签《商品房购销合同》的买方主体根本不同。因此，被申请人以申请人与其所签《商品房购销合同》系对《“东城新村”购房合同书》的变更和补充，《“东城新村”购房合同书》对申请人继续有效的辩解缺乏事实和法律根据，本案只能按《商品房购销合同》的约定来确定双方的权利义务和作为处理双方纠纷的依据。 2、 关于商品房面积计算和商品房实际建筑面积“缩水”的问题 目前，商品房买卖合同纠纷中，普遍涉及的是商品房面积计算和商品房实际建筑面积“缩水”的问题。 关于阳台面积的计算。主要有两种争论的意见。(1)、发展商均以建设部1995年9月《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及其《通知》作为阳台面积计算的依据，认为之前对房屋阳台面积计算均按全面积计算，尽管房地产权证登记面积与合同约定面积相比而少一半的阳台面积，但其对阳台面积的计算符合建设部的该规定。建设部关于印发上述规则的《通知》第2条明确规定，“于规则实施前已签订的商品房购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法计算错误的外，应按合同约定的面积，若买卖双方有一方提出按本规则中对合同计算商品房销售面积的，或房地产产权属登记机关按本规则测定商品房面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变”。因此，发展商认为，对于房地产权证与合同约定的面积相比而少一半阳台面积部分的相应数额房款，业主无权要求退回。(2)业主则认为，建设部的上述《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第3条明确规定“建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”，原国家经委于1982年11月9日在(82)经基设字58号文《建筑面积计算规则》中明确规定“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”，房地产产权登记部门一直都是按阳台的半面积计算并登记房屋面积的。在购房合同没有对阳台面积计算的方法作出特别约定或说明的情况下，应推定为双方默认是按半面积来计算阳台面积的。因此，发展商应将房地产权证与合同约定的面积相比而少一半阳台面积部分的相应数额房款退还给业主。该两种争论意见产生的根源在于建设部的上述《规则》及其《通知》规定的矛盾，而且该通知既然明确合同双方对《规则》实施前签订的商品房购销合同的销售面积可以按实际面积或房地产权证登记的面积作相应的调整，为什么合同约定的房屋总价款却不能作相应调整而是继续维持不变呢?这种自相矛盾的规定虽可以维护既成现实的商品房交易，但实际上更倾向于保护房地产开发商的利益。如此的规定让业主迷惑不解，也使案件裁判者深感困惑。 关于实际面积与暂测面积的误差的处理问题。建设部于2001年3月14日颁布、2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》对商品房销售合同约定面积与实际面积误差问题的处理作了具体规定。而且明确规定，对约定面积与实际面积误差问题的处理遵循合同约定优先于本办法的规定。对于合同未作约定的，按以下原则处理：(1)、面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；(2)、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。可以说，这一《办法》更有利于保护消费者的利益，与前者相比，具有明显的进步。 我们认为，对于阳台面积的计算和实际面积与暂测面积的误差的处理问题，在国家有关主管部门有明确规定的情况下，房地产开发商在签订合同时应按有关规定执行。在处理有关这方面的争议时，应遵循合同约定优先于部门规章的原则以及诚实信用原则，并适当考虑保护消费者的利益的原则进行处理。 3、 关于仲裁案件中的“超裁“问题 本案中，申请人要求被申请人返还多支付的物业管理费，因物业管理费属第三人某物业管理公司收取，该申请人与某物业管理公司之间形成物业管理的服务合同关系。因而其该项请求不属于本案商品房购销合同的争议范围，也不属于本案仲裁庭的裁决范围，依法应另案处理。对于超越仲裁庭的裁决范围的所谓“超裁”问题，主要应注意如下几种情形： (1)、申请人的请求是否超出案件争议的范围。如本案中，申请人于商品房购销合同纠纷中提出属于其与案外第三人物业管理公司的物业管理争议的仲裁请求，明显超出了本仲裁案件的仲裁范围。对于仲裁庭来说，应当审查当事人的约定的争议事项并在约定的范围内裁决。 (2)、仲裁庭的裁决不能超越当事人于案件中提出的仲裁请求或仲裁反请求的范围。仲裁与民事诉讼一样，均遵循“不告不理原则”，当事人对其实体权利没有提出具体的请求或反请求时，仲裁庭也不应当超出其请求或反请求范围“超裁”。 (3)、对于仲裁案件中“第三人”的处理。《民事诉讼法》有关于民事诉讼中第三人(包括有独立请求权和无独立请求权的第三人)的专门规定，当事人可以根据有关规定申请人民法院追加案外有关民事主体为第三人，也可以由人民法院根据案件审理的实际需要追加案外有关民事主体为第三人。但是，《仲裁法》并无所谓仲裁第三人的相关制度，原因在于仲裁机构、仲裁庭仲裁案件均来源于案件当事人的授权，与案件有关的第三人若需要参加有关案件的仲裁，则必须有其与案件当事人接受本案仲裁管辖的共同意思表示。