陈友坤（20XX）渝仲字第XX号裁决书的评语

本裁决书中的案件虽属于传统的土地使用权转让合同纠纷，裁决书紧紧围绕案件审理的主要法律关系以及双方争议的焦点问题，理清思路、梳理证据、查清事实，并基于公平正义和诚实信用对合同做出相应解释，最终给出了客观公正的裁决结果。该裁决书具有以下特点：

1.该裁决书结构分明，格式规范。通过举证与质证、仲裁庭认证、，从纷繁复杂的证据资料中找出了与本案争议的法律关系密切相关的案件事实并进行了清楚、严谨的论证和表述，展现仲裁庭细致的分析能力、严密的逻辑推理能力和对复杂案件的把握能力。

2.仲裁庭意见部分体现对法律事实以及法律适用的准确把握。因土地置换所形成的土地面积差额的价款是主要争议焦点，在申请人提出按市价180万元/亩计价、但却没有证据，依法委托的评估机构对争议土地的价值无法评估的情况下，仲裁庭意见按照谁主张谁举证的基本举证责任分配原则，参照双方当事人签订的《转让合同》中约定的争议土地周围土地价格确定其价款。此外，逾期付款资金占用利息和违约金是又一个争议焦点，裁决书从公平的角度出发，考虑到被申请人在争议土地使用权转让金的数额确定前无法向申请人支付相应的土地使用权转让价款，且双方多次对付款的时间和方式进行变更，据此仲裁庭意见部分兼顾双方当事人的过错和责任认定被申请人的付款不构成违约，不应承担逾期付款的违约责任。

综上，本裁决书叙事清晰，逻辑严谨，用语简洁规范，是一篇质量较高的裁决书。

重庆仲裁委员会裁决书

（20XX）渝仲字第XX号

申请人（反请求被申请人）重庆市XXX，住所地重庆市XX区XX街道办事处XXX路XX号，组织机构代码：7365XXX-X。

法定代表人XX，XX。

委托代理人XX，重庆XX律师事务所律师，特别授权。

委托代理人XXX，重庆XX律师事务所律师，特别授权。

被申请人（反请求申请人）重庆XXXX房地产开发有限公司，住所地重庆市XXX区XX路XX号。

法定代表人XXX，董事长。

委托代理人XX，XXX（重庆）律师事务所律师，一般授权。

委托代理人XX，男，汉族，19XX年XX月X日出生，住重庆市XXX区XXX12号附XX号，一般授权。

申请人重庆市XXX与被申请人重庆XXX房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，重庆仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人于2014年10月10日达成的《仲裁协议书》以及申请人重庆XXX的仲裁申请，于20XX年XX月XX日受理。

根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定，本会向被申请人送达了参加仲裁通知书、申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册、仲裁员选（指）定书等材料。

被申请人当庭向本会提交了书面答辩意见书，本会依规定当庭向申请人送达了答辩书副本。

申请人选定仲裁员李祖军，并委托本会主任指定首席仲裁员；被申请人选定仲裁员王大军，并委托本会主任指定首席仲裁员。根据双方当事人的共同委托，本会主任指定陈友坤担任本案首席仲裁员，与李祖军、万大军共同组成仲裁庭。

仲裁庭于20XX年5月24日、7月9日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人的委托代理人XXX（第二次开庭后变更为XX）、XXX，被申请人的委托代理人XXX、XXX到庭陈述了自已的主张及答辩意见，双方对本案的事实和证据进行了核对和质证，并回答了仲裁庭的提问。

20XX年9月21日，被申请人向本会提出仲裁反请求，本会依规定向申请人送达了反请求申请书，申请人当庭提交答辩书，本会依规定当庭向被申请人送达了答辩书副本。

申请人与被申请人于2014年10月10日签订的《仲裁协议书》中约定“双方经商定一致同意将原XX县XX局片区旧城改造项目所产生的一切纠纷均提交重庆仲裁委员会裁决”。本案申请人的本请求与被申请人的反请求都是原XX县XX局片区旧城改造项目所产生的纠纷，将上述纠纷合并审理有利于查清本案事实和节约仲裁资源，双方当事人对此也无异议。故根据仲裁规则的规定，仲裁庭决定将申请人的本请求和被申请人的反请求合并审理。

仲裁庭于20XX年10月10日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人的委托代理人XXX、XXX，被申请人的法定代表人及其委托代理人XXX、XXX到庭对被申请人提出的仲裁反请求分别陈述了各自的主张及答辩意见，回答了仲裁庭的询问。

庭审中，申请人提出申请要求对本案所涉土地按2014年市场转让价格进行评估鉴定。仲裁庭经研究认为，本案所涉土地价格为双方的争议焦点，由于双方就涉案土地价格无法形成一致意见，故根据《中华人民共和国仲裁法》第四十四条的规定，决定同意申请人的申请。本会依法组织申请人与被申请人选定了鉴定机构，但事后鉴定机构向本会出具书面说明，以鉴定标的物缺乏土地性质、用途、商住比例、建筑密度等相关参数为由，无法进行鉴定。同时，申请人自行联系鉴定机构也无法对案涉土地价值进行鉴定，故仲裁庭决定恢复审理。

本庭于20XX年3月26日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人的代理人XXX，被申请人的代理人XXX到庭参加庭审。各方陈述了自己的主张及答辩意见，对本案的事实和证据进行了核对和质证，并回答了仲裁庭的提问。双方进行了辩论，并作了最后陈述。

仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，对当事人进行调解，双方当事人未能达成调解协议。

本案裁决书发出前，被申请人请求撤回仲裁反请求，本庭认为，被申请人撤回仲裁反请求是对其民事权利的处分，故对其请求予以准许。

本案已审理终结，现予以裁决。

一、仲裁请求与答辩

申请人提出的案件事实、理由和仲裁请求如下：

申请人是经重庆市XX区XX政府批准，撤销原XX县XX局后设立的行政机构，被申请人是从事房地产开发的企业。

2002年10月22日，申请人（原XX县XX局）与被申请人签订《XX县XX局片区旧城改造项目土地使用权转让合同》（以下简称《转让合同》）。约定将属于原XX县XX局旧城改造片区的约63亩（不含甲方办公楼预留地，以规划红线，用地红线图为准）土地使用权，以双方确认的2688万元的总金额转让给被申请人。同时约定：被申请人必须在受让土地使用权的规划红线和用地红线内进行建设，在最初规划范围（即110,783.4㎡）内的11项规费由申请人承担。XX县XX政府于2003年以X府办函【2003】XX号文件对《转让合同》约定的11个规费项目调整为10个，明确了减免的规费项目、标准及用途。

由于旧房拆迁、安置等问题，申请人转让给被申请人的XX局车队24户拆迁户（以下简称拆迁户）未能顺利拆迁，双方于2006年11月30日达成协议，将申请人预留自建办公楼的7.11亩土地与被申请人置换24户拆迁户所占的约3亩土地。因置换产生的面积差异（4.11亩）所导致的价差，按原合同价42.7万元/亩补差，计175.497万元，在结算中一并结算。置换后，被申请人未按置换协议结算并支付4.11亩土地使用权转让金，同时又将用作置换的3亩土地实际占用并已用作商业开发。申请人的7.11亩土地，实际又被被申请人占用，其土地使用权的转让价格，理应按当前国土部门土地挂牌价格，即180万元/亩计价。

在被申请人开发期间，申请人为支持被申请人的开发建设，双方先后于2003年5月和2005年7月签订协议，将申请人自有的两台变压器以0.5万元价格、配电房土地使用权以10万元价格转让给了被申请人，但被申请人未支付转让费用。

2008年，被申请人出于自身利益的需要，变更规划，将多栋多层（7层）建筑变更为2栋高层（32层）建筑，在原规划110,783.4㎡基础上增加建筑面积，同时又占用申请人自留用地7.11亩开发修建商品房。最后，被申请人竣工验收的实际建筑面积为181,044㎡，超出最初规划（181,044㎡-110,783.4㎡）建筑面积70,260.6㎡。为此，原XX县人民政府于2008年7月20日下发足建规费（XXX）XX号通知明确“重庆XXX建设房地产有限公司于2008年1月将原方案的9#、10#、11#、12#多层调整为2#、3#高层，因方案调整增加的建筑面积和占用XX局自留用地7.11亩修建的商品房面积，不属于X府办函【2003】53号文件规定的减免范围，按现行政策征收各项规费。”所以，因被申请人调整建设方案，增加商品房建筑面积以及占用申请人的自留土地进行开发建设所修建的商品房面积，所产生的全部规费理当由被申请人自己承担。

申请人与被申请人在履行合同过程中，由于被申请人未按约定支付土地使用权转让金，双方多次就土地使用权转让金的支付、旧房拆迁、土地置换、以房抵款（土地转让金）等事宜签订补充协议。申请人均按合同和补充协议的约定履行了自己的义务，将合同约定的土地使用权过户给了被申请人；截止申请仲裁时止，被申请人尚欠申请人土地使用权转让金等费用共计1546.757万元未付（此款的项目及计算金额另附清单予以说明）。根据《转让合同》第六条的约定，被申请人已构成违约，应当按合同总标的金额2688万元的5%（即134.4万元）向申请人支付违约金。由于被申请人违约，导致申请人追索土地使用权转让金所产生的律师代理费、仲裁费及逾期付款资金占用利息等损失应当由被申请人承担。

为此，申请人提出如下仲裁请求：

（一）裁决被申请人支付申请人土地使用权转让金及违约金等合计1681.157万元；

（二）裁决被申请人支付申请人逾期付款资金占用利息：203.81万元；

（三）本案律师费、仲裁费由被申请人承担。

庭审中，申请人对其主张的上述第（一）项仲裁请求包含的事项及计算进行了明确：

申请人认为被申请人应付的款项：约63亩土地使用权转让金2688万元、7.11亩土地土地使用权转让金1279.8万元、变压器转让款0.5万元、配电房土地使用权转让金10万元、被申请人向XXX局借款20万元、违约金134.4万元，扣除被申请人已支付的款项2451.543万元，即为1681.157万元。

被申请人提出如下答辩意见：

（一）申请人的仲裁请求已经超过2年诉讼时效，应当驳回其仲裁请求。

（二）申请人预留的7.11亩土地问题，一是数量应扣减配电房的0.348亩；二是应该按照2002年10月22日签订的《转让合同》的价格，即42.7万元/亩计算。

（三）配电房土地使用权转让金10万元已经超过2年的仲裁时效，应予以驳回。

（四）关于20万元借款，被申请人不应支付或返还给申请人，且不存在逾期占用利息。

（五）被申请人不存在不履行合同的违约行为，故无需支付违约金及资金占用利息。

（六）申请人无权主张未实际发生的律师费，且无法律依据。

二、举证与质证

申请人为证明其请求举示了如下证据：

证据第一部分：

（一）第一组证据：1、重庆市XX区XX局机构代码证；2、法定代表人身份证明。拟证明申请人的身份信息和主体资格。

（二）第二组证据：1、X委发【2009】46号文件；2、X委发【2011】3号文件；3、X委办发【2014】36号文件。拟证明申请人原XXXX局是依法成立的行政机构，2009年机构改革并入XX县XX局，挂XX局牌子；2011年，XX撤县成区，改为重庆市XX区XX局并挂XX局牌子；2014年12月23日正式撤销XX区XX局，其职责由重庆市XX区XX局（以下简称XX局）承担，主体适格。

（三）第三组证据：1、X国土房管【2002】134号文件；2、X财企【2002】91号文件。拟证明申请人有权处置国有资产。

（四）第四组证据：《仲裁协议书》。拟证明申请人与被申请人于2014年10月10日达成协议，将双方涉及的土地使用权转让合同争议提交重庆仲裁委员会仲裁，贵会依法受理。申请人享有《转让合同》及相关协议和申请仲裁的主体资格。

证据第二部分：

（一）第一组证据：1、《XX县XX局片区旧城改造项目土地使用权转让合同》。拟证明：（1）占地约63亩（不含甲方办公楼预留地，以规划红线、用地红线图为准），即第一条第3项。不包括申请人预留土地7.11亩。（2）土地使用权转让金的总额为2688万元，支付方式为：2002年11月22日前（即合同生效一个月内）支付定金400万元；合同生效之日起4个月（2003年2月22日）内再支付300万元；正式动工（2003年12月28日前）再付800万元；开工后六个月内（2004年6月28日）再支付800万元，余款388万元，作为修建甲方办公楼的工程款（2005年12月27日确定不再修建，应为最后付款时限）；乙方付款1500万元是甲方拆除土地上的建（构）筑物并交付土地的先决条件。（3）“第三建设条件”整个工程的所有设施建设，必须在该片区规划红线和用地红线范围内实施；乙方承建甲方预留自用地内的建设工程，实行优惠定价，享受旧城改造的相关优惠政策。（4）第四条“工期、质量”：XX局片区由甲方拆除土地上的建（构）筑物并出渣后将土地交付乙方，但不包括北环路入口处车队集资楼。（5）“其他”：按合同附件所列完清本工程的相关规费，而不是指被申请人在XX局片区全部开发工程的规费。（6）第六条“违约责任”：合同双方若不履行本合同规定条款，视为违约。违约方除赔偿守约方的直接经济损失外，应支付本合同总标的额5%的违约金。2、红线图3份。拟证明申请人转让给被申请人土地的具体位置及界限，其中“XX局留地字样”所属土地不属于《转让合同》的范围。3、转让土地地籍档案；4、《XX公司购买XX局旧城改造工程实际用地过户面积清单》；5、《XX局关于XX公司开发商贸中心占用原XX局预留土地的清理情况》。拟证明申请人转让给被申请人土地地块编号为1、2、4、5号，面积为62.62亩，但实际占用了69.73亩。红线图中3号地块“属XX局留地”字样的7.11亩土地，已被被申请人实际占用的事实。6、XX县国土资源和房屋管理局《证明》。拟证明申请人转让给被申请人的全部土地无任何瑕疵。

（二）第二组证据：《XX县人民政府办公室关于县XX局片区旧城改造工程规费减免的通知》X府办函【2003】53号。拟证明政府对减免11项规费及减免规费的用途作出了明确的规定。

（三）第三组证据：《XX县XX局片区旧城改造项目土地使用权转让合同补充协议》。拟证明被申请人已迟延付款的事实，即2003年8月6日，只支付了转让款800万元，而按合同约定：2003年12月前应支付1500万元，已发生违约的事实。

（四）第四组证据：《变压器转让协议》。拟证明申请人将自有的250千伏安和180千伏安两台变压器以0.5万元价额转让给被申请人的事实。

（五）第五组证据：《XX县XX局片区旧城改造工程XX局总公司还建房及车队住宅楼拆迁还房预估价款抵扣土地使用权转让费补充协议》。拟证明：1、被申请人资金困难，协议用还建房8446㎡、车队还房3120㎡预估作价551.67万元抵扣土地转让费；2、约定先办理部分土地的过户，如未按期交付按551.67万元的5‰支付违约金的事实。本协议的违约金仅指未按期交付还建房的情况下，按还建预估价金额的千分五支付违约金，但并未变更《转让合同》违约金条款的内容。

（六）第六组证据：《关于XX局车队家属楼、工业公司办公楼拆迁及补偿安置方案的协议》。拟证明2004年12月3日，拆迁主体已由申请人变更为被申请人，拆迁安置补偿费用由申请人承担，未能如期拆除与申请人无关。

（七）第七组证据：《XX县XX局片区旧城改造项目配电房占用土地协议书》。拟证明2005年7月6日，申请人将自有的230㎡配电房及土地使用权转让给被申请人，单价为640元/㎡，合计14.72万元，考虑到车队宿舍楼不能拆除，只要求支付10万元，但未支付。

（八）第八组证据：《关于XX县商贸中心3号楼修建的补充协议》。拟证明2005年12月7日，申请人正式作出三号楼位置不再修建办公楼的决定，被申请人所欠申请人388万元土地使用权转让金应以此时间点结清。但双方并未就该土地使用权转事宜达成一致。

（九）第九组证据：《关于土地转让余款支付的补充协议》。拟证明：1、截至2005年10月底，被申请人已付土地转让金1202.47万元，被申请人用安置预留房3120㎡冲抵土地转让金欠款171.6万元，还欠1313.93万元；2、被申请人用商业用房6、7、8栋的部分门市作为抵押，保证所欠土地使用权转让金的支付；3、被申请人对尚欠的土地使用权转让金支付方式:本协议签订后180日内付200万元、210日内付260万元、1年内付清全部款项，并约定1年内未付清时用抵押的商业用房作价抵扣；4、约定双方对抵押的商业用房的出售权利义务。

（十）第十组证据：《关于土地转让余款支付补充协议的补充协议》。拟证明：1、被申请人用5号楼529.48㎡门市（7、8、13、14号外）作为支付转让金的抵押；2、申请人将1、2号土地（自留地外）过户给被申请人；3、申请人将4号楼安置房（5套除外）退给被申请人处理；4、安置房选址在29号楼。

（十一）第十一组证据：1、XX县人民政府《关于商贸中心建设有关工作的会议纪要》；2、《协议》。拟证明2006年9月25日XX县人民政府作出决定，9月30日申请人与被申请人达成协议，将申请人预留的1、2号楼位置（土地证编号为1号）土地与出让给被申请人的车队宿舍楼土地（约3亩）进行置换，置换所产生的面积差异所导致的价差，按《转让合同》所约定的土地使用权转让金标准进行结算（43.35万元/亩），但此协议已被被申请人的行为予以撤销，对双方不具有约束力。

（十二）第十二组证据：X建规费【2008】XX号电子文件。拟证明2008年7月22日XX县规委下发文件明确以下事实：1、被申请人开发建设的XX局片区最初规划总建筑面积为110,783.4㎡；2、2008年1月被申请人将原规划方案的9#、10#、11#、12#多层调整为2#、3#高层而增加的建筑面积43,076㎡不属于X府办函【2003】XX号文件规定的减免范围，按现行政策征收各项规费。即规费应当由被申请人承担的事实。

（十三）第十三组证据：《关于XX局车队家属楼拆迁及安置补偿的补充协议》。拟证明申请人委托被申请人拆迁XX局车队家属楼的相关事宜（还房安置每户138㎡.2号楼D1户为安置房等等）

（十四）第十四组证据：1、借条；2、付款凭证。拟证明被申请人向申请人借款20万元的事实。

（十五）第十五组证据：1、《重庆市XX区XX局关于XXX公司开发商贸中心占用原XX局预留土地的清理情况》；2、《规费分摊》；3、《XXX公司购买XX县XX局旧城改造工程实际用地过户面积清单》。拟证明被申请人占用申请人土地的总面积69.73亩的事实。

（十六）第十六组证据：被申请人已付申请人土地款及垫付汇总表。拟证明被申请人截止2014年12月8日已通过现金、抵账等方式支付申请人土地使用权转让金共计24,015,431.45元，尚欠2,864,568.85元的事实。

被申请人对申请人举示的证据提出如下质证意见：

对申请人举示的第一部分证据的第一组、第五组，第二部分证据的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六组以及第十五组的第1、3项证据的真实性、合法性、关联性无异议。

对申请人举示的第一部分证据的第二、三、四组证据的真实性无异议，但对第三组第1项证据的合法性有异议。

对申请人举示的第二部分证据的第十二组、第十五组的第2项证据的真实性、合法性不予认可。

被申请人为证明其答辩意见举示了如下证据：

（一）第一组证据：《关于对XX商贸中心原9-12#楼预留房客户处置办法的会议纪要》（2010.5.16）。拟证明会议纪要第二条要求：预定金客户在2万元以下的，按1,700-1,900元出售。第三条要求：所交预留放款和定金（诚意金）在2万元以上者，每平方按1,600元以下出售。因多层改高层引发社会不稳定因素，为息事宁人，按政府要求优惠售房，因此损失5,824,414元。

(二)第二组证据：《关于XX局车队家属楼拆迁及安置补偿的补充协议》（2009.4.6）拟证明被申请人因18户拆迁户损失2,916,508元。

（三）第三组证据：商业租赁合同及损失清单。拟证明因工程规划调整延期租赁导致损失，被申请人已经进行了商业招商，与实际租户签订了租赁合同，最后无法交付使用，被申请人产生损失23,738,859元。

（四）第四组证据：《建设工程设计合同》。拟证明因调规致使被申请人重新设计，开发建设的设计成本增加，之前的设计无法使用，损失1,487,436.8元。

（五）第五组证据：《施工合同解除协议》（2007.12.24）。拟证明由于工程无法及时开工，导致施工单位与被申请人解除合同，被申请人因此承担了损失134,908元。

（六）第六组证据：《关于XX商贸中心二期工程进展情况的汇报》（2007.11.15）

（七）第七组证据：《关于XX商贸中心一期未完工程进展情况的汇报》（2007.12.25）

上述两组证据拟证明被申请人并非自愿调规，更非擅自调规，调规系政府主导要求，并且调规对被申请人来说还存在损失。

（八）第八证据：《关于商贸中心建设有关工作的会议纪要》2006.9.25。拟证明：1、申请人无法完成对24户的拆迁任务，确定申请人预留地7.11亩与24户车队土地进行置换；2、因置换导致的面积价差按照该片区2002年转让时的土地出让均价进行补差。

（九）第九组证据：申请人与被申请人签订的《协议》2006.11.30。拟证明预留的7.11亩土地置换价差应按照2002年10月22日首签土地使用权转让合同的土地转让价标准执行。

（十）第十组证据：《重庆市国有土地使用权出让合同》2008.5.30。拟证明24户车队土地于2008年5月30日变更给被申请人，XX县国土局与被申请人签订土地转让合同，转让的土地4,325㎡，包含24户车队，转让价格为43.35万元（片区土地约63亩，不超过63亩以62亩计价，即2688÷62=43.35）。所有的土地价格，国土局土地出让合同与申请人与被申请人签订土地价格完全吻合，所以，被申请人与国土局签订的土地出让合同的价格应当确定为申请人与被申请人的土地价格。

（十一）第十一组证据：《关于XX县商贸中心3号楼修建的补充协议》（2005.12.7）。拟证明申请人在补充协议中并未对预留土地转让价格提出异议，如果申请人认为土地价格不参照《转让合同》的价格计算，应该在该补充协议签订当时就会提出，该补充协议没有提出，即意味着双方是默认认可按2002年签订片区整体合同时的价格。

（十二）第十二组证据：《XX县XX局片区旧城改造项目配电房占用土地协议书》（2005.7.6）。拟证明该协议第一段明确载明“配电房建在XX局留用的土地范围内”但申请人原预留地申请人已经予以了计算，配电房既然在其范围内，则不应再重复计算。

（十三）第十三组证据：《协议》（2006.11.30）。拟证明20万元作为借款的形式给被申请人，如被申请人顺利组织拆迁24户，申请人奖励被申请人20万元公司经费的事实。因此，20万元借款不应返还。

申请人对被申请人举示的证据提出如下质证意见：

对被申请人举示的第七、八、九、十、十一、十二、十三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。

对被申请人举示的第一、二、三、四组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。

对被申请人举示的第五、六组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。

三、仲裁庭认证

仲裁庭在双方当事人举证、质证的基础上，就其举示的证据与出示的原件进行了仔细核对，就举示的证据与其证明的事实之间的关联性进行了认真的审查，现对各项证据作出如下认证：

对申请人举示证据的认证意见：

（一）因被申请人对申请人举示的第一部分证据的第一、二、四、五组，第二部分证据的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六组以及第十五组的第1、3项证据的真实性、合法性、关联性无异议，本庭予以采信。

（二）对申请人举示的第一部分证据的第三组，虽然两项证据皆为复印件，但结合申请人举示的第一部分第一、二组证据以及第二部分证据可以达到证明申请人有权处置国有资产的目的，故本庭对该证据予以采信。

（三）对申请人举示的第二部分的第十二组、第十五组的第2项证据，因系申请人单方制作且无其他证据予以佐证，故本庭对该项证据不予采信。

对被申请人举示证据的认证意见：

（一）因申请人对被申请人举示的第七、八、九、十、十一、十二、十三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本庭对上述证据予以采信。

（二）对被申请人举示的第一、二、三、四组证据，本庭对上述证据的真实性予以采信，但其证明目的与本案的审理以及争议焦点无关，故本庭对上述证据不予采信。

（四）对被申请人举示的第五、六组证据因系其单方制作，本庭对上述证据不予采信。

四、认定案件事实

仲裁庭根据以上认证以及当事人在庭审中的陈述，查明以下事实：

（一）合同签订的基本情况

申请人原XX县XX局是依法成立的行政机构，2009年，机构改革并入XX县XX局，挂XX局牌子。2011年，XX撤县成区，改为重庆市XX区XX局并挂XX局牌子，2014年12月23日正式撤销XX区XX局，其职责由重庆市XX区XX局承担。

2002年10月22日，申请人作为甲方与被申请人作为乙方签订《XX县XX局片区旧城改造项目土地使用权转让合同》，约定：1、项目占地约63亩（不含申请人办公楼预留地，以规划红线、用地红线图为准）。2、被申请人支付申请人2688万元的土地开发权转让金，获得该片区的开发权、土地使用权。支付方式为：被申请人必须在本合同生效后30日内将XX县XX局片区旧城改造开发权、土地使用权定金人民币300万元转入申请人指定账户，与签订《草签协议书》时所交付的定金100万元，合计人民币400万元，一并作为本合同履行的定金。本合同生效之日起四个月内，被申请人再支付申请人人民币800万元。余下人民币1188万元从被申请人进场之日起六个月内支付800万元，剩余388万元作为申请人办公楼建设费用，办公楼工程竣工后一并结算。3、被申请人付款达到1500万元后，申请人将拆除完毕的土地交给被申请人，并为被申请人办妥土地的土地使用权证书和建设用地规划证书过户手续。4、整个工程的所有设施建设，必须在该片区规划红线和用地红线范围内实施；该片区建筑风格、功能，在满足XX县规划建设要求的前提下，由被申请人自行确定；该片区可享受旧城改造和城市基础设施建设相关优惠政策；被申请人承建申请人预留自用地内的建设工程，其建设工程内容和开工，竣工时间要求另行合同明确。5、XX局片区（北环路入口处车队集资楼除外）由申请人拆除土地上建（构）筑物并出渣后交付被申请人开工。6、申请人按工程开发进度要求协助被申请人办理完成相关手续，并按合同附件所列清单完清本工程的相关规费。7、合同双方若不履行本合同上述规定条款，视为违约（人力不可抗拒因素除外）。违约方除赔偿守约方的直接经济损失外，应付本合同总标的额的5%的违约金。8、合同附件2《XX县XX局负担的规费情况表》，申请人负担的规费包括：工程质量监督费、招投标业务费、劳动定额测定费、工程定额管理费、城建配套费、清洁费、工程规划许可执照费、城市规划测量费、人防费、土地出让金、综合交易服务费共十一项。

（二）合同履行的基本情况

2003年7月31日，XX县发展计划与经济委员会关于开发修建XX商贸中心第一期工程项目立项的批复：“......经研究，在符合XX街道办事处城镇规划的前提下，同意对原XX局旧城片区进行改造及开发。第一期工程总建筑面积约20万㎡，其中住宅12万㎡、商业8万㎡......”。

2003年11月11日，申请人与被申请人签订《变压器转让协议》，约定：申请人将XX局片区内所属的两台变压器产权有偿转让给被申请人，转让费0.5万元。

2004年9月6日，申请人与被申请人签订了《XX县XX局片区旧城改造工程XX总公司还建房及车队住宅楼拆迁还房预估价款抵扣土地使用权转让费补充协议》，约定：1、被申请人已于2003年12月28日正式动工，申请人将大部分土地交给被申请人使用，并办理转移过户手续19.21亩给被申请人。到目前被申请人总的只支付申请人土地转让金1185万元，还欠1503万元。2、......如不按期交付，被申请人按XX总公司还建房和车队拆迁房预估价值5,516,700元的5‰的违约金给申请人。

（三）仲裁庭查明的其他事实

2005年3月2日，被申请人向申请人出具《借条》，约定：今领到县XX局用于补偿拆迁户款20万元。申请人于当天向被申请人支付了补偿拆迁户款20万元。

2005年7月6日，申请人与被申请人签订了《XX县XX局片区旧城改造项目配电房占用土地协议书》，约定：配电房建筑占用土地面积230平方米；......经申请人同意由被申请人一次性补偿10万元；协议签订后，被申请人七天内付清土地转让费10万元；土地转让费付清后，配电房占地230平方米的使用权归被申请人。

2006年11月30日，申请人作为甲方与被申请人作为乙方签订了《协议》，约定：1、根据县府第十七期会议纪要精神，原XX局车队24户暂缓拆迁。倘若住户要求拆迁，由被申请人自行与住户协商，其补偿按原标准执行但条件不能擅自改变。如被申请人愿意出面洽谈24户拆迁事宜，超出原定标准部分的相关费用由被申请人负责承担，与申请人无关。在原标准范围内由申请人负责拆迁安置补偿费用。如被申请人能顺利组织拆迁24户旧房，申请人奖励被申请人20万元作工作经费。2、属申请人预留的一号土地用于与已卖给被申请人的原XX局车队24户暂时不能拆迁修建的土地进行置换，被申请人土地换到1#、2#楼地块由被申请人自行开发设计修建出售。因相互置换产生的面积差异所导致的价差，按双方在2002年10月22日首签土地使用权转让合同的土地出让价标准进行补差，在以后结算中一并结算。3、如24户暂不拆迁由被申请人做预留设计方案报建委审批后按照规范要求设计施工，如24户住房拆迁后对被申请人原设计方案有影响的，未建部分由被申请人负责完善设计并修建出售。4、如24户住宅楼不能拆迁，对该幢楼的安全保护措施费（即修建堡坎费用）由申请人负责，被申请人负责施工。如修建堡坎后24户住宅楼能够拆迁，则申请人不予承担修建堡坎的费用。

2014年12月8日，申请人与被申请人对被申请人已支付的土地款及代垫款进行了汇总，确定被申请人已支付24,015,431.45元。

五、仲裁庭意见

仲裁庭根据查明的事实和有关法律的规定对本案进行了认真评议，现对本案合同的效力和双方当事人争议的焦点评判如下：

（一）关于本案《XX县XX局片区旧城改造项目土地使用权转让合同》的效力问题

本庭认为，申请人与被申请人于2002年10月22日签订的《转让合同》系双方的真实意思表示，并经县级以上有权部门的认可和批准，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《转让合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应遵照履行。

（二）关于本案被申请人所欠申请人土地使用权转让金、变压器转让款、借款、违约金及利息等的金额以及是否超过诉讼时效的问题

1、关于本案土地使用权转让金的计算以及是否超过诉讼时效的问题

申请人认为，被申请人应继续支付《转让合同》约定的剩余未支付土地使用权转让金；对于被申请人占用的7.11亩土地，置换差额部分可按原合同价计算，但24户XX车队宿舍楼土地款应当按照180万元/亩计算，且上述被申请人应支付的款项均未超过诉讼时效。

被申请人对按原合同价计算63亩土地使用权转让金和土地置换差额部分的价款没有异议，但其认为24户XX车队宿舍楼土地同样应当按照《转让合同》中约定的标准计算，并且申请人请求支付土地使用权转让金已经超过了诉讼时效，应当予以驳回。

本庭认为，《转让合同》约定，约63亩（实际为62.62亩）土地的总价为2688万元。庭审中双方确认每亩均价为42.93万元，同时认可24户XX车队宿舍楼占用土地面积为3亩。

（1）关于置换后土地面积差额的计算问题。

本庭认为，首先，置换后土地面积差额应为3.765亩，即以申请人用来置换的7.11亩扣除24户XX车队宿舍楼占用的3亩土地和申请人单独转让给被申请人的配电房占用土地230㎡（0.345亩）。其次，根据双方于2006年11月30日签订的《协议》第二条“因相互置换产生的面积差异所导致的价差，按原甲乙双方在2002年10月22日首签土地使用权转让合同的土地出让价格标准补差，在以后结算中一并结算”之约定。所以，置换后差额部分的土地价款应当为161.63万元（42.93万元/亩×3.765亩）。

（2）关于被申请人占用的24户XX车队宿舍楼3亩土地使用权价款的计算问题。

本庭认为，24户XX车队宿舍楼3亩土地的使用权已于2008年5月30日过户给了被申请人，过户前该土地使用权的类型为“划拨”，本案申请人要求按照现在“出让”土地价格计价，于法无据，且有失公允。同时，申请人也未举证证明该3亩土地现在的市价为180万元/亩。尽管庭审中，根据申请人的申请，本会曾委托评估机构对该3亩土地的现行价值进行评估，但评估机构给出的结论是无法评估，按照谁主张谁举证的基本举证责任分配原则，由于该主张系申请人提出，故申请人应承担举证不能的法律后果，申请人主张该3亩土地应当按照当前国土部门的挂牌价格180万元/亩计价，无法得到支持。但另一方面，由于被申请人已经实际占有，使用了该3亩土地，应当向申请人支付一定的对价，结合本案的实际情况，唯一能够参照的合理标准为双方当事人于2002年10月22日签订的《转让合同》约定的价款，即每亩均价为42.93万元，因此被申请人应当向申请人支付该3亩土地使用权转让金为128.79万元。

综上所述，被申请人应当向申请人支付的土地使用权转让金合计为2978.42万元（2688万+161.63万+128.79万）。对于上述土地使用权转让金的支付，双方于2014年12月8日经过汇总后确认，被申请人已通过银行转账或抵账方式直接支付16,257,580.20元及代申请人支付了拆迁过渡费、搬家费、安置房款、拆迁户特殊补偿费、大修基金等7,757,851.25元，合计支付24,015,431.45元。加上申请人认可的由被申请人垫付的50万元规费，截至申请人申请仲裁之日，被申请人尚欠申请人土地使用权转让金5,268,768.6元。

（3）关于被申请人尚欠申请人土地使用权转让金5,268,768.6元是否超过诉讼时效的问题。

本庭认为，根据相关法律规定，因土地使用权转让款所产生的债的请求权的诉讼时效为2年，诉讼时效因债务的履行、提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，关于被申请人所欠申请人土地使用权转让金的支付，双方当事人于2014年12月8日通过对土地款及代垫款汇总的方式确认了被申请人对上述债务的履行，尤其确认抵账及代垫拆迁过渡费、搬家费、安置房款、拆迁户特殊补偿费、大修基金等抵偿上述土地款的内容，可以视为被申请人在2014年12月8日对上述债务的履行，诉讼时效期间应从2014年12月8日重新计算，故被申请人所欠申请人土地使用权转让款5,268,768.6元在申请人提起仲裁之日尚在诉讼时效期间内，应当得到支持。

2、关于变压器转让款是否超过诉讼时效的问题

申请人认为，申请人与被申请人签订的《变压器转让协议》合法有效，被申请人应当按照协议约定向申请人支付变压器转让款0.5万元。

被申请人认为，申请人请求的变压器转让款已过诉讼时效。

本庭认为，申请人与被申请人于2003年11月11日签订的《变压器转让协议》约定，申请人将XX局片区内所属的两台变压器产权有偿转让给被申请人，转让费0.5万元。该笔欠款，截至申请人申请仲裁之日，已超过了2年的诉讼时效，而且申请人也没有证据证明在此期间出现了导致诉讼时效中断的事由。本庭认为，申请人关于变压器转让款的请求已经超过了诉讼时效期间，不应得到支持。

3、关于申请人主张的20万元借款的问题

申请人认为，该20万元系申请人给被申请人的借款，被申请人应当予以返还。

被申请人认为，该20万元是申请人给被申请人组织拆迁24户房屋的奖励，不应予以退还。

本庭认为，申请人主张该20万元系借款的证据一是借条、二是资金付款委托书，但借条的内容是“领到县XX局用于补偿拆迁户款20万元”，资金付款委托书中记载的付款用途也是“XX局片区拆迁补偿”，均没有借款的意思表示，也无法证明该20万元是申请人给被申请人的借款，故本庭对申请人主张的20万元借款的请求不予支持。

4、关于配电房土地使用权转让款是否超过诉讼时效的问题

申请人认为被申请人应按合同约定向申请人支付10万元转让费。

被申请人认为配电房土地使用权转让款10万元已经超过2年的诉讼时效，应予以驳回。

本庭认为，申请人与被申请人于2005年7月6日签订的《XX县XX局片区旧城改造项目配电房占用土地协议书》约定，申请人将配电房建筑占用土地面积230㎡转让给被申请人，转让费10万元；被申请人在协议签订后7日内向申请人付清转让费10万元，即被申请人应当在2005年7月14日前向申请人付清该笔欠款，截至申请人申请仲裁之日，已超过了2年的诉讼时效。申请人与被申请人于2014年12月8日对土地款及代垫款进行汇总中也没有内容反映对该笔欠款的确认或履行，没有证据证明诉讼时效曾经中断。故本庭认为，申请人关于配电房土地使用权转让款的请求已经超过了诉讼时效期间，对申请人的该项请求不予支持。

5、关于逾期付款资金占用利息的问题

申请人认为，被申请人未按《转让合同》的约定支付土地使用权转让金的行为已构成违约，应向申请人支付未付土地使用权转让金的资金占用利息。

被申请人认为，《转让合同》签订后，其已支付了部分土地使用权转让金，并代申请人支付了本案工程所有规费，冲抵之后，被申请人已缴清土地使用权转让款，故被申请人不存在任何违约行为。

本庭认为，被申请人未向申请人支付前述土地使用权转让金的原因是多方面的，包括双方多次对付款的时间和方式进行变更、对转让价款的金额无法达成一致的结算意见等，故在本案争议的土地使用权转让金的数额确定前，被申请人无法向申请人支付相应的土地使用权转让金，也不应承担土地使用权转让金确定前的资金占用利息。

6、关于申请人主张的违约金问题

申请人认为被申请人逾期支付土地使用权转让金，构成违约，应当按《转让合同》的约定支付违约金。

被申请人认为本案双方对合同的履行条件作了多次变更，其中关于2006年9月4日签订的《补充协议》、2006年11月30日签订的《协议》，都对合同的履行范围、条件、时间等，以及违约责任重新作了约定，按照这些补充协议约定，被申请人已经支付部分土地使用权转让金，并另代申请人垫付全部规费，冲抵之后被申请人已经缴清土地价款，故不存在违约行为。

本庭认为，由于被申请人在本案争议的土地使用权转让金的数额确定前，被申请人无法向申请人支付相应的土地使用权转让价款，因此也就不构成违约，不应承担逾期付款的违约责任。

（三）关于仲裁费、律师费的承担问题

根据仲裁规则第九十三条的规定，仲裁庭有权根据裁决结果以及当事人的责任确定当事人一方或者各方应承担的仲裁费或者其他费用。鉴于申请人部分仲裁请求得到支持，故本案仲裁费由被申请人承担50%，由申请人承担50%。

关于申请人主张的律师费，本庭认为，申请人并未举示相关委托合同以及支付律师费的凭证，故对申请人关于律师费的主张不予支持。

至于反请求仲裁费的承担问题。在本案审理结束后被申请人自愿撤回仲裁反请求，故反请求仲裁费不予退还，该费用由被申请人自行承担。

六、裁 决

根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决如下：

（一）被申请人重庆XXX房地产开发有限公司自收到裁决书之日起10日内向申请人重庆市XXX支付土地使用权转让金5,268,768.6元。

（二）驳回申请人重庆市XXX的其他仲裁请求。

本案仲裁费135,489元，由申请人重庆市XXX承担67,744.5元，被申请人重庆XXX房地产开发有限公司承担67,744.5元。反请求仲裁费236,484元，由被申请人重庆XXX建设房地产开发有限公司承担。上述仲裁费已由双方各自预缴，被申请人重庆XXX房地产开发有限公司应承担部分，应连同上述第（一）项裁决的款项一并支付给申请人重庆市XXX。

本裁决为终局裁决，自裁决书作出之日起发生法律效力。

首席仲裁员 陈友坤

仲 裁 员 李祖军

仲 裁 员 王大军

20XX年XX月XX日

仲裁庭秘书 伍伏鹏