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某市华丰企业总公司诉某市宏华房地产开发总公司等联建合同纠纷仲裁案
2016-12-13 / 重庆仲裁委员会


(一)、案情概况

    申请人:某市华丰企业总公司(下称华丰公司)
    第一被申请人:某市宏华房地产开发总公司(下称宏华公司)
    第二被申请人:某市宏基实业工程公司(下称宏基公司)

    案由:合同纠纷

    1992年12月21日,某市供销服务公司(下称服务公司)与宏基公司签订一份《联合开发物业协议书》(下称联建合同)。协议约定:由服务公司提供位于市卫国路71号红线建筑面积1600平方米、可建面积2400平方米以上的地块,与宏基公司联建汇丰大厦(包括地下停车场);宏基公司承担工程的配套设施、土建的建设资金,服务公司负责拆迁旧建筑为平地的费用和大厦的报建费、建筑税等费用。宏基公司支付1830万元给服务公司作为合理补偿拆迁费用及基建期间解决职工生活问题,付款以拆迁、工程进度分为七期,大厦建成后,首层、二、三层建筑面积和产权归属服务公司,四层以上产权归宏基公司;地下停车场各占50%;双方按各自拥有面积承担土地转让费;施工期限为服务公司交付产权之日起三年内完成。服务公司负责办理报建手续。协议约定,协议如发生纠纷,由市工商行政管理局经济合同委员会调解仲裁。协议签订同日市工商行政管理局对此合同予以鉴证。
    在联建合同签订之前的1992年11月2日,服务公司已向有关部门申请改造原地上建筑物,同年11月19日,市城乡规划处出具建筑红线、注意事项及设计要求。
    联建合同签订后,服务公司根据合同对联建用地原物业进行拆除、拆迁和安置职工。宏基公司自1992年12月14日起陆续支付了补偿金合计人民币705万元。
    1993年1月3日宏基公司与服务公司签订补充协议,将大厦更名为“宏丰大厦”。宏基公司支付补偿金期限变更为在服务公司将施工许可证交付宏基公司起38个月内完成。    
    1993年1月5日宏基公司变更公司名称和经营范围,增加商品房经营项目。    
    1994年6月8日,华丰公司接替服务公司与宏基公司签订补充协议书,约定联建工程以联建方式报建,联建双方为华丰公司和宏华公司,联建方式报建后增加的报建费等其他费用由宏华公司负责支付,该协议虽约定由工商部门签证生效,后未经鉴证。
    1994年6月10日,华丰公司与宏华公司签订补充协议,协议对开发项目有关事项予以简要约定。
    1994年6月12日,华丰公司与宏华公司签订补充协议,约定华丰公司提供建筑用地及办理用地有关手续、旧房拆平工作,并办理大厦报建手续至领取“建设工程规则许可证”为止,宏华公司承担大厦设计费和进行施工,并承担建设资金。
    1994年11月29日,广东省计委颁发建设单位为华丰公司的《固定资产投资项目投资许可证》。
    1995年3月11日,华丰公司与宏基公司签订补充协议,对1994年6月8日协议进行修改,将原协议中宏基公司支付补偿金的期限由华丰公司将施工许可证交付给宏基公司起计变更为自1995年4月1日起计;华丰公司全力协同宏基公司办理联建有关手续。
    1995年3月26日,服务公司向市建设委员会(下称市建委)申请宏丰大厦基础施工,同月27日,市建委批推广东省第六建筑工程公司(下称省六建)独家议标,先行进行基础施工。
华丰公司委托宏华公司与承建单位签订建筑施工合同及办理有关报建工作,1995年3月18日,宏华公司与省六建公司签订《市建筑安装工程承发包专用合同》。
    1995年5月26日宏基公司从华丰公司借领关于文苑酒家改造计委批文等三份文件。1995年8月24日,市建委批准宏丰大厦先行基础施工,并出具了“宏丰大厦桩基础临时施工许可证”,同时注明该许可证不能代替施工许可证。1996年8月桩基础工程完工。
    1995年7月20日,华丰公司与宏基公司签订补充协议,对双方各自承担费用进行调整;施工期限变更为1995年4月1日起至38个月完成;华丰公司协助办理土地使用权出让及房产证,各自承担相应费用;宏基公司付款期限以1995年4月1日起计。
    华丰公司先后于1996年9月2日、1997年7月22日、1997年12月28日和1998年6月3日四次致函宏基公司和宏华公司(宏华公司均予签收)催要补偿金。两被申请人未付款。联建工程自桩基础完工后停工至今。华丰公司于1993年取得的国有土地使用权证,属无偿划拨取得,至今未办理国有土地使用权出让手续。
    申请人认为,两被申请人的行为已严重违约,其行为给申请人造成的损失是巨大的。申请人与第二被申请人早在1992年就已签订了协议,申请人早已按时履行了义务;对第二被申请入的完工期限,申请人再三同意推迟,但直至今日,第二被申请人所承建的大厦仍无踪影,两被申请人承诺的余下1125万元的补偿费也分文未付。申请人认为,整整近6年的时间已证明,两被申请人既已无履约的诚意,又已无履约的能力,如果再让两被申请人的行为持续下去,不仅仅是申请人的损失将无法估计,其合法权益得不到保障,更重要的是使市区宝贵的国有土地资源长期闲置浪费,该损失更是无法估量。因此,解除已无实际意义的合同及相关补充协议是必然而又必需的;同时依照我国法律规定两被申请人不履行义务的,申请人有权要求解除合同;两被申请人不履行合同的行为给原告造成的巨大损失,两被申请人应予以赔偿。

华丰公司提出如下仲裁请求:
1、裁决解除华丰公司与宏基公司于1992年12月12日签订的联建合同及其5份补充协议;
2、裁决宏基公司和宏华公司支付其欠款的补偿费本金1125万元及滞纳金346.25万元;
3、裁决宏基公司和宏华公司承担本案仲裁所需全部费用。

(二)、仲裁实录

仲裁委员会根据华丰公司于1998年8月12日向提交的书面仲裁申请及服务公司与宏基公司于1992年12月22日签订的联建合同中的仲裁条款,依法受理了该合同项下的争议仲裁案。仲裁委员会根据华丰公司的财产保全申请,向市中级人民法院提交了该财产保全申请。华丰公司向仲裁委员会提交的申请书副本及相关文件业已经送达宏基公司和宏华公司。宏基公司和宏华公司提交了答辩状。双方当事人根据仲裁委员会仲裁暂行规则和仲裁员名册在规定的期限内约定了仲裁庭组成方式,选定了仲裁员和委托该仲裁委员会主任指定了首席仲裁员。三名仲裁员于1998年9月14日组成仲裁庭,双方当事人均不提出回避。仲裁庭根据仲裁法和仲裁规则决定不公开审理本案。仲裁庭审阅了案件材料、于1998年10月7日开庭审理此案。华丰公司的法定代表人和委托代理人,宏基公司和宏华公司的委托代理人到庭参加审理。庭审后双方当事人均提出新的证据材料,仲裁庭于同年12月3日再次开庭审理。华丰公司的委托代理人,宏基公司和宏华公司的委托代理人到庭参加审理。两次庭审后,双方当事人的委托代理人均向仲裁庭补充了证据材料,提交了代理词。宏基公司和宏华公司中止原委托代理人的代理权,增加的代理人提交了对本案的处理意见。
1998年12月17日,申请人向仲裁委员会申请就合同解除先行作出中间裁决。
申请人申请称:
申请人与宏华公司对解除双方签订的相关合同及协议已无争议,目前的争议仅在于赔偿费用的多少;正因为宏华公司屡次故意拖延时限的行为使得本案难以作出最后裁决,申请人的损失便一天天加剧。1998年12月13日,市人民政府发布了《市区国有土地使用权公开招标拍卖试行办法》,根据这一规定及市国土局的解释,申请人目前享有使用权的土地如果在本月底前没有开发商接手,则要依该办法的规定公开招标拍卖,这样,申请人的损失将更惨重。
鉴于本案双方当事人对解除合同已无争议,而早日作出是否解除合同的裁决直接关系到申请人损失的加剧程度,为维护申请人的合法权益,根据贵会《仲裁暂行规则》第68条的规定,我公司现向贵会提出申请,请求先就是否解除合同这一问题先行作出中间裁决。
仲裁庭经审理后,于1998年12月28日就解除双方联建合同以及宏丰大厦桩基础归属先行作出裁决(〔L1998〕仲字第05—1号):
“解除双方当事人之间签订的“联合开发物业协议”及有关基于该物业协议签订的所有补充协议,用于联合开发之土地权属不变,地上桩基础工程归申请人自行处置。
申请人的其他请求、被申请人的其他答辩意见以及本案仲裁费用的分担,待仲裁庭进一步审理后加以认定。”
随后,仲裁庭委托市粤辉建设咨询中心对桩基础工程造价进行了鉴定。因本案案情复杂及委托鉴定,根据仲裁暂行规则的规定,经仲裁委员会主任同意,仲裁庭对本案延期作出裁决。
仲裁庭于1999年10月29日对本案作出裁决。现对本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下:
庭审中,华丰公司先后向仲裁庭提供了联建合同及五份补充协议书,四份补偿金催要函,关于华丰公司与服务公司一套人马、两块牌子的声明,宏基公司变更工商登记证明,损失账册和凭证,土地权属证明,报建有关手续,土地权属无瑕疵证明等证据材料。
宏基公司和宏华公司辩称:1、华丰公司一直未能有效证明该地段的土地使用权是经出让或转让取得的,华丰公司无权将该宗土地使用权用于联营开发之用途,且宏基公司无房地产开发经营资质,故联建合同及补充协议为无效合同,其无效的过错责任主要在华丰公司。2、宏华公司和宏基公司的行为不构成严重违约,一是根据1993年1月3日到1995年3月11日签订的补充协议规定,华丰公司须将施工许可证交于宏华公司、宏基公司,宏华公司和宏基公司才开始支付补偿金余款,而华丰公司一直不能领取施工许可证。二是1994年6月8日的补充协议改为以华丰公司和宏华公司联建方式报建,而1994年11月29日,省建委出具的《固定资产投资项目投资许可证》上建设单位只华丰公司一家,并非联建双方,因此华丰公司缺乏联建诚意。三是1995年3月11日的补充协议同意在1994年6月8日的补充协议书基础上,补偿金额支付时间为1995年4月1日起计至满26个月内付300万元,在此期间,宏华公司和宏基公司得知联建土地的使用权已于1992年12月31日作为华丰公司向中国银行市分行的借款的抵押物。及至1998年,市城区法院查封了该宗土地及物业,基于以上原因,宏基公司和宏华公司搁置了付款。3、华丰公司的仲裁请求缺乏法律依据,依法应予驳回,原因是华丰公司自始缺乏合作诚意及不能按原协议约定履行义务导致工程无法进行,加之土地现状,合同履行成为不可能和无必要,造成后果的主要责任在华丰公司,损失也应由其承担。
宏华公司、宏基公司向仲裁庭提供了1994年6月10日的补充协议、《固定资产投资许可证》、市城区法院《民事调解书》及《桩基础临时许可证》、报建有关手续及设计费、咨询费等损失依据。
华丰公司、宏华公司、宏基公司的代理律师向仲裁庭提交了代理词,双方就如下问题发表了代理意见:
关于联建合同及补充协议是否有效:
华丰公司认为:物业协议及补充协议合法有效,理由是:1、华丰公司提供的土地权属明确,该土地于1976年已归华丰公司使用,并于1993年领取《国有土地使用权证》。2、工商登证资料证明,宏基公司在联建合同签订后即具有房地产开发经营权,合同主体不违反法律规定。3、在土地使用权出让和转让上,华丰公司并无两被申请人所称规避法律的行为。首先,双方联建合同及补充协议中,均明确了土地位用权出让和转让手续办理及费用负担;其次,先开发后办转让手续,有特定的历史条件及客观情况,为防范巨大的投资风险,华丰公司采取根据开发实际进展办理有关手续的办法,并得到两被申请人的同意;其三,基于当时房地产开发实际情况,“先建后办“是普遍做法,这也是联建合同能得到合同主管部门鉴证及报建手续得到主管部门批推的原因;其四、根据有关司法解释,物业协议及补充协议因实际履行可确定为有效。
宏华公司、宏基公司认为:联建合同及补充协议均为无效合同。理由为:1、联合开发土地未依法办理必须的出让手续。华丰公司并未取得土地主管部门准许联建批文和办理出让、转让手续。2、联建工程报建手续不完备,报建义务人华丰公司未取得有关的施工许可证、建设规划许可证,华丰公司仅取得工程建筑红线注意事项及设计要求,且桩基础临时施工临时许可证并不能代替施工许可证。3、1995年3月11日和1995年7月20日的补充协议因将补偿金支付方式由原按工程进度付款改为按期限付款,违反了法律规定,应属无效协议。
关于合同当事人是否违约:华丰公司认为,宏华公司、宏基公司的行为均已构成违约,宏基公司和宏华公司以华丰公司未领取施工许可证、报建手续不完善、土地权利有瑕疵等为由不支付补偿金和履行其他合同义务,理由不成立。因为:第一,1995年3月11日的补充协议将付款条件已改为按确定的期限付款,宏基公司和宏华公司并未在期限内付款,违反了合同;第二,1994年6月8日补充协议虽约定了以联建方式报建,但该协议约定以签证生效而未经鉴证故属未生效协议,因此《固定资产投资许可证》上不可能为联建双方名义。第三,领取施工许可证和规划许可证的义务应是宏基公司和宏华公司。1995年3月11日补充协议约定,华丰公司协同宏华公司、宏基公司办理联建手续,后给两被申请人出具有关委
托报建手续,被申请人遂与广东省第六建筑公司签订建筑安装工程承包合同,领取桩基础临时施工许可证并进场进行桩基础施工,但宏基公司和宏华公司并未办理前述两许可证。第四,联建土地权属明确,不存在抵押和被查封情况。
宏华公司和宏基公司认为:华丰公司未履行其相应法定或协议约定的报建义务,应承担过错责任。理由是:第一,《建筑红线注意事项及设计要求》是在联建合同签订前由服务公司办理,合同签订后,服务公司未依约履行其报建责任;第二,1994年6月8日协议变更为联建后,华丰公司并未及时变更为联建双方,而在1994年6月10日变更为由华丰公司负责报建后,华丰公司未履行报建手续,取得规划和施工许可证。第三,对华丰公司庭审中称“先建后报”,显然违反法定程序,导致联建合同无法执行。第四,宏华公司、宏基公司依约投入了拆迁补偿费、承担了设计费等费用,但华丰公司未履行合同规定的义务。
关于合同的解除:
华丰公司认为,事实证明,宏华公司,宏基公司在支付前期补偿金及完成桩基后,无足够的资金继续主体工程,为减少华丰公司损失,避免土地资源进一步浪费,解除联建合同及补充协议,为我国法律所允许,符合国家和公共利益。
宏基公司、宏华公司认为:因联建合同为无效合同,不存在继续履行的问题,应当解除。

关于损失赔偿:

    华丰公司认为,双方联建合同中约定宏基公司和宏华公司支付1830万元作为补偿拆迁原有物业而造成的损失,这是双方当事人在合同中所确认的华丰公司因履行合同而发生的损失,理应认可,事实上,华丰公司因拆迁营业酒楼、茶庄等造成经济损失己达1882.23万元,所提供的账册、凭证等说明有据可查,并要求支付滞纳金346.25万元。
    宏华公司、宏基公司认为,拆迁和安置员工是华丰公司应当履行的合同义务,宏基公司和宏华公司支付1830万元只是作为补偿,且已支付了705万元,该部分补偿款已转化为土地的新增价值永久附着于土地上,合同已解除,余款不用再支付,已付款项理应返还宏华公司和宏基公司,申请人其余损失,也同样附着于土地上,不应赔偿损失。因此,华丰公司除应返还705万元补偿金外,还应赔偿桩基础工程款6612689.77元、设计费、咨询费等1860523.75元,并支付利息7263524.79元。
华丰公司对此提出质疑,认为:1、对被申请人单方面提供的桩基工程款有异议;2、对宏基公司和宏华公司设计费咨询费等有关损失凭证部分有异议;3、宏基公司和宏华公司自始至终未提起反请求,要求华丰公司赔偿损失,违反程序规定,仲裁庭理应不予支持。
仲裁庭认为,本案双方当事人争议的焦点主要集中在以下几个方面:

1、关于联建合同及补充协议效力

    本案双方当事人签订的“联合开发物业协议书”及其补充协议,是较为典型的合作建房合同(即联建合同)。享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的联建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。联建合同除双方应具有房地产经营权和意思表示真实外,还应办理联建审批手续和土地使用权变更登记手续。本案联建合同虽意思表示真实,双方也有实际联建行为,但并不构成法律规定的联建合同应具备的有效要件,不具备房地产经营权的华丰公司以无偿划拨方式取得的土地使用权作为投资与他人合建房屋,未办理土地使用权出让手续,合同签订后,也未办理合建审批手续及办理土地使用权出让手续。本案联建合同自1992年12月31日签订至1995年7月20日六份补充协议签订,相继适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》(下称《条例》)和《中华人民共和国城市房地产管理法》(下称《房地产法》),而双方当事人既未依照《条例》签订联建合同,在《房地产法》颁布实施后也未依照该法对联建合同予以补办上述有关手续,加之联建工程至今未能完工建成,因此,仲裁庭认为,双方当事人于1992年12月31日签订的联建合同及其后签订的六份补充协议,因违反法律和行政法规强制性规定而无效。无效的合同自始不具有法律约束力。华丰公司认为联建合同有效的主张仲裁庭不予支持。

    2、关于双方当事人的过错

    华丰公司将以划拨方式取得的土地使用权投资与他人合作房,并未根据法律规定办理土地使用权出让手续和土地使用权变登记手续、合建审批手续,违反了法律规定,也直接影响了联建方式的报建手续,同时又不具备房地产合作开发应有的房地产经营资质,对合同的无效应承担过错责任。宏华公司和宏基公司,虽具有房地产经营权,但对未根据法律规定签订联建合同和未办理有关手续也负有相应责任,同时,频频修改合同,且历经长达六年的建设工期,两被申请人仍未完成联建工程,表明两被申请人联建能力不足,加之联建工程未完工,使双方签订的联建合同转化为有效进一步丧失了补救可能,两被申请人对合同的无效亦具有过错。两被申请人认为造成合同无效的过错及合建工程未能完工的责任完全在申请人的主张,仲裁庭不予采纳。仲裁庭认为,申请人与两被申请人应对联建合同无效负等同责任。

3、关于双方当事人的损失

    由于合同无效,给双方当事人均造成相应的经济损失,双方当事人应负相应责任。华丰公司拆迁联建土地原地上物业,是相对独立的民事法律行为。拆迁安置已完成,1830万元的拆迁补偿费用经双方当事人约定并确认,两被申请人从未提出异议,且宏华公司和宏基公司已支付部分补偿费,仲裁庭认为,华丰公司提出1830 万元作为拆迁损失的金额仲裁庭予以认定。因两被申请人已支付705万元,故华丰公司拆迁补偿损失金额为1125万元,加之报建、咨询费用111.86万元,华丰公司损失总额为1236.86万元。桩基础工程虽归华丰公司使用,但因该宗土地用途已做更改,原设计及桩基础将做相应修改和改造,故被申请人认为华丰公司因桩基础而受益的意见,仲裁庭认为理由不成立,证据不足,仲裁庭不予采纳。宏基公司和宏华公司的损失主要由已支付的补偿费、桩基础工程和饱建设计等费用三部分构成,其中,已支付补偿费705万元,桩基础工程经审核鉴定为594471653元,报建设计等费用仲裁庭认定为1621347.34元,合计为14616063.87元。申请人和两被申请人的损失合计为26984663.87元。申请人与两被申请人各负担13492331.94元。申请人与被申请人的应负损失与实际损失分别扣减后,华丰公司应支付给宏基公司和宏华公司为1123731.94元。因宏华公司和宏基公司未在本委仲裁规则规定的期限内提出反请求,对其要求华丰公司返还补偿金和赔偿损失的主张,仲裁庭不予支持。因合同无效,华丰公司要求对方支付滞纳金、两校申请人要求支付利息的主张,仲裁庭不予支持。为避免重复办理报建手续,两被申请人应无条件地将有关报建手续及施工资料移交给华丰公司。
仲裁庭据此裁决如下:

    1、驳回申请人要求两被申请人赔偿损失及支付滞纳金的仲裁请求。
    2、两被申请人自收到本裁决之日起十日内将有关联建工程的报建手续及施工资料移交给申请人。
    3、本案仲裁费用、鉴定费和财产保全费由申请人负担。

(三)分析与评论

1、仲裁中的财产保全
    仲裁中的财产保全,是指因另一方当事人的行为或其他原因,可能使仲裁裁决不能执行或者难以执行时,经一方当事人申请及仲裁委员会依法提交,由有关的人民法院根据《民事诉讼法》采取的限制特定财产处分权的强制措施。本案中,仲裁委员会根据申请人华丰公司的申请,向市中级人民法院提交了对争议财产的保全申请,这是对仲裁中财产保全措施的一次实际运用。
由于财产保全的法律后果是限制有关当事人对其所属财产的处分权,所以采取该措施必须遵守以下几个原则:

    (1)、采取该措施必须是因一方当事人的行为或者其他原因,可能使仲裁裁决不能执行或者难以执行。比如,一万当事人擅自将争议的标的物转让、隐匿,或争议的财产不易保存,需要变卖以保存价款等等。本案申请人认为被申请人一直不履行合同,要求解除合同,但履行标的“华丰大厦”还未建成,其土地使用权也属于申请人,故不存在被申请人转让、隐匿、损毁争议标的的可能。所以从实体上看该财产保全的提起没有法定理由。
    (2)、必须是仲裁案件的一方当事人向仲裁委员会提出财产保全的申请。仲裁委员会不需要对该申请予以审查,它只要径行将申请依法提交给有关的人民法院即可。正因如此,本案中华丰公司的财产保全申请虽然在实体上没有提起的法定理由,但仲裁委仍然向有关法院予以了提交。  (3)、人民法院采取保全措施,适用《民事诉讼法》的有关规定,可以责令申请人提供担保,拒绝提供担保的,驳回申请。申请有错误的,申请人应该赔偿申请人因财产保全所遭受到的损失。

2、部分裁决(中间裁决)

    部分裁决在我国《仲裁法》中也称先行裁决,它是仲裁庭在案件审理的过程中,查明了一部分事实或部分问题,为了便于审理其他问题和及时保护当事人的合法权益,就已查清的部分问题所作的裁决。《仲裁法》中没有“中间裁决”之说,但在仲裁实践中有中间裁决,含义与部分裁决相同,如《中国国际经济仲裁委员会仲裁规则》(1998年5月6日修订案)第57条规定:仲裁庭认为必要或者当事人提出经仲裁庭同意时,可以在仲裁过程中在最终仲裁裁决作出之前的任何时候,就案件的任何问题作出中间裁决或部分裁决;任何一方当事人不履行中间裁决,不影响仲裁程序的继续进行,也不影响仲裁庭作出最终裁决。

    本案中,基于客观情况,为了防止申请人的损失进一步扩大,且鉴于双方当事人已对解除合同达成共识,仲裁委员会根据一方当事人的申请对双方一致同意的事项作出了一份中间裁决:解除双方当事人之间签订的‘‘联合开发物业协议”及有关基于该物业协议签订的所有补充协议,用于联合开发之土地权属不变,地上桩基础工程归申请人自行处置。

    这种中间裁决,使申请人的利益得到了及时保护,便于以后问题的进一步解决,符合仲裁经济、高效的原则,是仲裁程序灵活性的表现之一,从仲裁程序上看是正确的。但是,从实体上看,这份中间裁决认定事实不清,适用法律错误。从仲裁委员会的终极裁决可以看出,双方当事人之间签订的“联合开发物业协议”由于合同主体不适格、手续不合法等原因是归于无效的,至始不发生法律效力。既然是一份从来没有法律效力的合同,也就谈不上解除。合同解除制度设立的目的,在于提前消灭已生效的合同关系,若当事人之间的合同关系并未有效成立或已经正常履行完毕,则无须解除。故本案的中间裁决只需认定合同无效即可。
 
   

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